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Pourquoi il ne faut pas mentir sur ses voisins lorsque l’on vend un appartement

« Et le voisinage, il est comment ? » Lorsque l’on vend un appartement, attention à ne pas dissimuler d’éventuelles problèmes de voisinage. Car La Cour de Casstion vient de rappeler récemment que


La loi Pacte va t-elle booster le crowdfunding ?

La loi Pacte introduit la possibilité pour l’épargnant particulier de rendre éligibles au plan d’épargne actions PME les titres émis dans le cadre du financement participatif – titres participatifs, obligations à taux fixes et minibons –. Une telle ouverture permettra aux investisseurs de bénéficier de l’avantage fiscal du PEA-PME jusque-là réservé, un temps aux investisseurs en actions, et désormais aux seuls titres de sociétés qualifiées de PME et ETI. Le crowdfunding étant actuellement soumis au régime du prélèvement forfaitaire unique (flat tax), ces gains étant imposés à hauteur de 30%.

Le périmètre du PEA-PME est logiquement étendu, son encours à la fin de l’année 2017 étant un peu inférieur à 1,2Mrd€ selon la Banque de France, une goutte d’eau face aux quasi 93Mrd€ du PEA sur la même période. Les titres de financement participatif concernés par le PEA-PME ont représenté en 2018 une collecte de plus de 400M€ selon le baromètre KPMG et Financement Participatif France, dont 185M€ pour le seul crowdfunding immobilier selon le baromètre Fundimmo et Hellocrowdfunding.

La loi Pacte introduit bel et bien un regain d’attractivité pour ce produit peu plébiscité, à nuancer cependant à cause de la question des frais – frais d’intégration, frais de cession, et droits de gardes annuels – encore trop élevés pour le grand public. Les banques facturant l’entrée et la sortie des titres non-côtés ainsi que pour certaines, des droits de garde annuels pouvant monter jusqu’à 100€.

La relèvement du seuil de collecte par opération (ou société) de 2,5M€ à 8M€ pour les plateformes de crowdfunding ayant le statut CIP (conseillent en investissements participatifs) répond à une demande des plateformes issue d’un besoin grandissant en fonds propres des entreprises faisant appel au financement participatif.

Dans le secteur immobilier, le crowdfunding se démocratise auprès d’une cible diversifiée de promoteurs, comprenant des acteurs de taille plus importante qui ont un intérêt croissant pour ce mode de financement. Une aubaine pour les investisseurs, car le financement d’entreprises de surfaces financières plus significatives induit une diminution du risque potentiel de perte en capital. Cette multiplicité d’acteurs financés apporte également une diversité dans le bâti. L’accroissement du montant moyen levé permet de faciliter l’accès à certains marchés nécessitant énormément de fonds propres – tels que les opérations de rénovation ou de marchands de biens –. Le gouvernement ouvre également une porte au financement des projets immobiliers publics pour les promoteurs ayant remporté des appels d’offres portant sur des macro-lots tels que les projets d’ « Inventons la Métropole du Grand Paris » ou « Réinventer Paris ».
Le renouvellement urbain nécessite une politique active de recherche et d’innovation, le crowdfunding s’impose naturellement comme un levier majeur de l’évolution qualitative des villes et des réflexions sur la « Smart City ».

La loi Pacte va t-elle booster le crowdfunfing ?

La loi Pacte introduit la possibilité pour l’épargnant particulier de rendre éligibles au plan d’épargne actions PME les titres émis dans le cadre du financement participatif – titres participatifs, obligations à taux fixes et minibons –. Une telle ouverture permettra aux investisseurs de bénéficier de l’avantage fiscal du PEA-PME jusque-là réservé, un temps aux investisseurs en actions, et désormais aux seuls titres de sociétés qualifiées de PME et ETI. Le crowdfunding étant actuellement soumis au régime du prélèvement forfaitaire unique (flat tax), ces gains étant imposés à hauteur de 30%.

Le périmètre du PEA-PME est logiquement étendu, son encours à la fin de l’année 2017 étant un peu inférieur à 1,2Mrd€ selon la Banque de France, une goutte d’eau face aux quasi 93Mrd€ du PEA sur la même période. Les titres de financement participatif concernés par le PEA-PME ont représenté en 2018 une collecte de plus de 400M€ selon le baromètre KPMG et Financement Participatif France, dont 185M€ pour le seul crowdfunding immobilier selon le baromètre Fundimmo et Hellocrowdfunding.

La loi Pacte introduit bel et bien un regain d’attractivité pour ce produit peu plébiscité, à nuancer cependant à cause de la question des frais – frais d’intégration, frais de cession, et droits de gardes annuels – encore trop élevés pour le grand public. Les banques facturant l’entrée et la sortie des titres non-côtés ainsi que pour certaines, des droits de garde annuels pouvant monter jusqu’à 100€.

La relèvement du seuil de collecte par opération (ou société) de 2,5M€ à 8M€ pour les plateformes de crowdfunding ayant le statut CIP (conseillent en investissements participatifs) répond à une demande des plateformes issue d’un besoin grandissant en fonds propres des entreprises faisant appel au financement participatif.

Dans le secteur immobilier, le crowdfunding se démocratise auprès d’une cible diversifiée de promoteurs, comprenant des acteurs de taille plus importante qui ont un intérêt croissant pour ce mode de financement. Une aubaine pour les investisseurs, car le financement d’entreprises de surfaces financières plus significatives induit une diminution du risque potentiel de perte en capital. Cette multiplicité d’acteurs financés apporte également une diversité dans le bâti. L’accroissement du montant moyen levé permet de faciliter l’accès à certains marchés nécessitant énormément de fonds propres – tels que les opérations de rénovation ou de marchands de biens –. Le gouvernement ouvre également une porte au financement des projets immobiliers publics pour les promoteurs ayant remporté des appels d’offres portant sur des macro-lots tels que les projets d’ « Inventons la Métropole du Grand Paris » ou « Réinventer Paris ».
Le renouvellement urbain nécessite une politique active de recherche et d’innovation, le crowdfunding s’impose naturellement comme un levier majeur de l’évolution qualitative des villes et des réflexions sur la « Smart City ».

Actualités Patrimoniale

Les contentieux sur l’épargne salariale explosent

En 2018, le service de la médiation de l’Autorité des Marché Financiers a reçu 1 438 dossiers (+ 6 %). Les dossiers portant sur les PEA (Plan d’épargne en actions) augmentent de 30 % : 70 cas contre 53 en 2017. 50 % des litiges portent sur des durées anormales de transfert entre deux établissements gestionnaires. De même, les dossiers portant sur l’épargne salariale progressent sensiblement : 217 dossiers contre 211 en 2017. Les motifs de saisines restent variés mais si les réclamations sur les frais de garde diminuent, celles concernant les affectations par défaut augmentent (de 19 % à 26 %). Une problématique liée à la difficile appréhension du PERCO, sujet sur lequel le médiateur porte une attention particulière et formule des recommandations auprès des diverses parties-prenantes.

Un simple mail pour résilier sa complémentaire santé

La commission mixte paritaire qui réunissait députés et sénateurs, est parvenue à un compromis définitif sur la proposition de projet de loi (PPL) autorisant la résiliation à tout moment et sans frais des complémentaires santé. Le texte définitif va donc permettre, à partir du 1er décembre 2020, de résilier gratuitement son assurance santé, individuelle ou collective (à l’initiative de l’employeur), dès lors que le contrat aura au moins un an d’ancienneté. Un mail de la part de l’assuré individuel ou de l’entreprise signataire d’un contrat collectif suffira.
Annoncée par Emmanuel Macron lors de sa campagne de 2017, cette réforme a vocation à introduire plus de concurrence dans ce secteur fermé où certains acteurs n’hésitaient pas ignorer des résiliations pour conserver leurs clients. D’ailleurs, le texte prévoit une incitation – et non une obligation – des complémentaires à dématérialiser leurs services à compter du 1er décembre 2020 également, pour permettre à leurs clients une consultation en ligne de leurs services.
Autre nouveauté : Pour chaque contrat, les assureurs, mutuelles et institutions de prévoyance devront afficher non seulement leurs frais de gestion, mais aussi le taux de réversion (partie des cotisations servant directement au remboursement de soins) et ce, non pas lors du renouvellement des contrats comme évoqué initialement, mais dès le départ.
Les mutuelles sont inquiètes. Elles craignent la désorganisation du secteur et prédisaient des hausses de tarifs, notamment du fait d’un surplus de travail.

Complémentaires santé : Pourquoi les Français veulent en changer ?

Selon l’étude « Complémentaire santé Individuelle 2019 » réalisée par Arcane Research, 3 Français sur 4 déclarent être couverts par une complémentaire santé, 2 sur 10 révèlent ne pas être couverts du tout. La majorité des assurés sont couverts par un contrat individuel, plus de 4 assurés sur 10 le sont via un contrat collectif via leur entreprise ou administration : une répartition qui tend vers la parité.
Plus de 9 assurés santé via un contrat individuel sur 10 se déclarent satisfaits de leur couverture complémentaire. La même part de convaincus serait prête à recommander leur organisme à leur entourage, cependant une proportion légèrement supérieure ne le ferait pas induisant un NPS (Net Promoteur Score) négatif. Malgré cette satisfaction, 15% des assurés en contrat  individuels ont switché d’organisme au cours des 24 derniers mois. Auprès des non swtichers, 1 sur 4 envisage d’en changer à l’avenir. Près d’1/4 des futurs retraités d’ici 2 ans affirment leurs intentions de modifier leur complémentaire santé à l’issue de leur période d’activité.
Les tarifs trop élevés et le souhait d’un meilleur rapport garanties/prix incitent le plus les switchers à se tourner vers la concurrence, attendant des cotisations abordables, remboursements rapides et meilleur niveau de prise en charge. L’adaptation évolutive du contrat aux besoins de l’assuré serait également décisive. Parmi les points de contact les plus influents dans le processus de switch, la recommandation des proches (famille, amis,…) auraient le plus d’impact, suivie du digital (comparateurs en ligne, sites des organismes,…). Auprès des (futurs) retraités, ce sont les conseils des professionnels de santé qui ont le plus d’impact. Pour permettre aux organismes de retenir leurs clients switchers, la meilleure récompense de la fidélité par l’attribution de bonus ou avantages, la personnalisation évolutive des contrats adaptés aux besoins ainsi que les prix bas sont en tête.

Epargne salariale, que faut-il déclarer aux impôts ?

Vous le savez, cette année est une année blanche fiscalement parlant. Les revenus perçus en 2018 ne sont donc pas fiscalisés. Ils sont neutralisés par le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). Sauf s’ils sont qualifiés d’exceptionnels. Et justement, l’épargne salariale, à savoir les primes d’intéressement ou de participation touchées immédiatement après leur attribution est considérée comme des revenus exceptionnels. Elles sont donc fiscalisées au taux moyen d’imposition 2018. Elles doivent donc être reportées dans la catégorie « Traitements et salaires » de votre déclaration.
En revanche, les sommes affectées à un plan d’épargne d’entreprise (PEE), à un plan d’épargne interentreprises (PEI) ou à un plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) sont exonérées d’IR. Vous n’avez donc pas à les déclarer. Vous devez néanmoins déclarer le montant de l’éventuel abondement versé par votre employeur sur votre Perco (case 6QS). Cette mention permet au fisc de calculer le plafond des versements déductibles dont vous pourrez bénéficier l’année prochaine en cas d’épargne volontaire de votre part sur un plan d’épargne retraite populaire (PERP).
Les plus-values générées par votre PEE, votre PEI ou votre Perco échappent elles aussi à l’impôt à condition qu’elles soient réinvesties aussitôt dans un de vos plans. Inutile donc de les déclarer.
Si vous avez retiré vos fonds au terme de la période d’indisponibilité des fonds, fixée à 5 ans dans le cadre de l’épargne salariale, ou dans le cadre d’un cas de déblocage anticipé (mariage, achat d’une résidence principale, surendettement, etc.), le capital récupéré est exonéré d’impôt sur le revenu. Vous n’avez donc rien à déclarer. Cependant, si vous sortez de votre Perco sous forme de rente sur le Perco, les sommes ainsi perçues sont soumises à l’impôt sur le revenu, après un abattement en fonction de votre âge le jour du versement de la première mensualité. En conséquence, il convient de porter le montant annuel reçu sur votre déclaration (cases 1AW à DW, selon votre âge).

Bon à savoir : L’épargne salariale placée ou perçue par un salarié fait l’objet, en amont de son versement, d’une retenue à la source de 9,7 % au titre de la CSG-CRDS. Les plus-values dégagées au moment du déblocage des fonds sont soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Retards de paiement, pourquoi il est urgent d’agir

Le ministère rend désormais public systématiquement le nom des mauvais payeurs. Sur les cinq premiers mois de l’année, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a déjà infligé près de 5 millions d’euros de pénalités. Et pour ses trois dernières sanctions, elle a vraiment eu la main lourde. Elle vient en effet d’infliger trois amendes de plus de 500 000 euros à trois sociétés ayant enfreint la loi sur le sujet. Le plafond autorisé par la Loi sapin 2 est de 2 millions d’euros. « Un plafond qui ne devrait pas manquer de faire réfléchir les comex », avait souligné Jeanne-Marie Prost, la présidente de l’Observatoire des délais de paiement, en remettant à Bercy son rapport annuel sur le sujet.
La première entreprise sanctionnée est Ciments Calcia, la filiale d’HeidelbergCement. L’entreprise allemande vient d‘écoper de 670 000 euros d’amendes à cause de retards de paiements, estimés à 43,5 jours en moyenne. Ce qui représente une rétention de trésorerie de plus de 3,2 millions d’euros.
Les deux autres mauvais élèves mis à la colle sont France Manche, filiale de l’opérateur du tunnel sous la Manche Getlink, et l’assureur MMA IARD (groupe Covéa) ont également été épinglés pour des amendes de 500 000 euros.
Selon l’Observatoire des délais de paiement, les retards de paiement (DSO, pour Days Sales Outstanding) sont à l’origine des difficultés de trésorerie d’une PME sur quatre et les privent de quelque… 19 milliards d’euros de trésorerie. Et la France fait plutôt partie des mauvais élèves en la matière. Selon la dernière étude de Euler Hermes sur les délais de paiement dans le monde, en 2018, les délais de paiement se sont raccourcis à l’échelle mondiale d’un jour en moyenne (65 jours), quand dans le même temps ils se sont rallongés de 2 jours en France.
« En 2018, les entreprises ont ressenti les premiers signes de ralentissement de l’économie mondiale. Dans un élan de prudence, elles ont imposé des délais de paiement plus courts à leurs clients. Nous estimons que le même scénario se répétera en 2019, d’où ces deux années consécutives de contraction du DSO à l’échelle mondiale », analyse Marc Livinec, analyste sectoriel chez Euler Hermes et auteur de l’étude.
Et le même de rappeler que derrière les moyennes se cachent des situations très disparates. Ainsi en Chine, 1 entreprise sur 4 est payée 4 mois après la livraison. A 92 jours, les délais de paiement chinois restent les plus élevés à l’échelle mondiale.
« En subissant des délais de paiement aussi long, les entreprises chinoises jouent un véritable rôle de banque invisible pour leurs partenaires commerciaux, qu’ils soient basés en Chine, en Asie ou dans le monde » constate Stéphane Colliac, économiste en charge de la France chez Euler Hermes.
Au classement du DSO le plus long, la Chine est suivie par plusieurs pays du bassin méditerranéen : la Grèce (90 jours, +2 jours), l’Italie (86 jours, +5 jours), le Maroc (84 jours, +2 jours), ou encore l’Espagne (78 jours, +1 jour).
En France, le DSO s’est rallongé de +2 jours en 2018. Il atteint désormais 73 jours, soit 9 jours de plus que la moyenne mondiale. La France fait ainsi partie des 10 pays où les délais de paiement sont les plus longs à l’échelle mondiale.
Qui sont les plus mauvais payeurs ? Les entreprises les plus proches du consommateur final. A l’échelle mondiale, en moyenne, le DSO a cru de +1 jour dans les secteurs de l’agroalimentaire, des biens d’équipement, des produits pharmaceutiques et des télécommunications. À l’inverse, les secteurs industriels aux DSO déjà élevés ont connu une amélioration. C’est notamment le cas de la construction (-3 jours en moyenne à l’échelle mondiale), de l’électronique (-2 jours), de l’IT (-2 jours), de l’énergie (-2 jours) et de la chimie (-1 jour). Davantage sensibilisées au risque d’impayés, les entreprises de ces secteurs ont été amenées à imposer des conditions de règlement plus strictes à leurs clients.

Actualités Patrimoniale

Perte d’autonomie, les inégalités teritoriales demeurent

La proportion de personnes en perte d’autonomie à leur domicile est plus forte dans les départements où l’offre d’EHPAD est plus faible, indique la DREES (Ministère de la santé) dans une étude qui compare la situation, selon les départements, des personnes âgées en perte d’autonomie vivant à domicile. En clair, les personnes en perte d’autonomie restent chez elle par manque d’Ehpad. Dans l’ouest de la France (Bretagne, Pays de la Loire, Centre-Val de Loire), jusqu’aux départements de l’ouest de l’Ile-de-France, les prévalences de la perte d’autonomie à domicile sont faibles, et s’accompagnent d’un faible recours à l’aide professionnelle et de l’entourage. C’est l’inverse dans les départements d’outre-mer, du nord et nord-est de la France, et d’une grande partie de la moitié sud : la perte d’autonomie à domicile y est plus fréquente, et s’accompagne d’un plus fort recours à l’aide.

Actualités Patrimoniale

La caution Visale plébicisitée par les bailleurs et les locataires

La caution Visale vous connaissez ? Il s’agit d’un système gratuit de caution mis en place par Action Logement, au bénéfice de certains locataires fragiles comme les salariés précaires ou les jeunes de moins de 31 ans. L’objectif est de les aider à louer un logement en offrant une garantie au bailleur. La caution prend en charge le paiement de leurs loyers et charges locatives en cas de défaillance de leur part. Ce système a t-il conquis  les bailleurs ? Oui selon une enquête d’Opinionway. 94% des bailleurs qui ont loué leur bien en ayant recours au système de caution Visale (Visa pour le logement et l’emploi) estiment que ce dispositif leur permet d’avoir davantage confiance dans leur locataire. Même effet positif sur les locataires dont 85% considèrent en effet que Visale leur a donné confiance dans la recherche de leur logement. La facilité d’utilisation de Visale est plébiscitée tant par les bailleurs que les locataires, satisfaits à plus de 90% des diverses étapes de mise en oeuvre. Ils sont tout aussi nombreux à se déclarer satisfaits du dispositif : 97% des bailleurs, 89% des locataires.

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