Archives des auteurs :

GT Assureurs

Actualités Patrimoniale

Immobilier locatif : la loi Nogal veut pacifier les rapports locatifs

Mickaël Nogal, député LREM, vient de présenter une proposition de loi destinée à modifier les rapports entre propriétaires et locataires.

« J’ai la conviction qu’un marché plus intermédié par les professionnels, c’est un gage de confiance pour les propriétaires et les locataires. Ce sera moins discriminant. On voit plus de discrimination pour le marché de particulier à particulier que dans le marché géré par des professionnels » a-t-il assuré citant notamment des études sur le sujet. Il a donc présenté mi-janvier 2020 une proposition de loi qui veut changer les codes de la location. Et qui pourrait entrer en application très vite, dès 2021. Sa future Loi Nogal comporterait trois mesures phares, pour « réconcilier les locataires et les propriétaires ».

La première mesure de la proposition de loi Nogal vise à « rétablir la confiance autour de la restitution du dépôt de garantie ». Cette somme équivalent à un mois de loyer, versée par le locataire au propriétaire à l’entrée dans le logement, est source de nombreux litiges au moment de sa restitution en fin de bail. Elle est à la source de 65 % des actions en justice engagées par les locataires.

Que propose la loi ? De confier les dépôts de garantie (cautions) à des administrateurs de biens (agent immobilier, notaire, huissier, etc.) qui consigneront ces fonds et les restitueront à la fin du bail. « Il faudra alors que le propriétaire et le locataire se mettent d’accord sur la restitution du dépôt de garantie », précise le député.

Conséquence immédiate de cette mesure : locataires et propriétaires devront obligatoirement passer par une agence. « C’est dans l’intérêt des deux parties », estime Mickaël Nogal, qui assure qu’il n’y aura pas de surcoût pour l’un comme pour l’autre. Mais Corinne Jolly, la patronne du groupe PAP, leader du marché locatif entre particulier a déjà fait tourner sa calculette. « Le coût des administrateurs de biens pour les particuliers : « environ 7 à 8 % des loyers perçus auquel il faudra sans doute ajouter pas loin de 3 % pour la garantie contre les impayés qui sera incluse dans le nouveau mandat de gestion prévu lui aussi dans la proposition de loi Nogal. Passer par un administrateur et souscrire à ce nouveau mandat vous coûtera sans doute 10 % ! Je ne suis pas certaine qu’à la fin les propriétaires et les locataires y gagneront ». Surtout, en devenant des interlocuteurs incontournables, les professionnels pourraient très vite capter ces particuliers et de nouvelles parts de marché.

Un seul garant pour les locations

Autre point de tension entre propriétaire et locataire que cette proposition de loi veut gommer : Les garanties, parfois disproportionnées, demandées par les propriétaires. « Il n’est plus rare de voir des propriétaires demander non pas un, mais deux, voire trois ou quatre garants à des locataires, malgré leur solvabilité prouvée par les documents demandés. C’est le cas en particulier dans les métropoles, où le marché de la location est tendu, et où les propriétaires ont le choix. Pour mettre fin à ces abus, ils ne pourront plus solliciter qu’un seul garant par location. « La caution personne physique est le système de garantie le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement. Il écarte de l’accès au logement énormément de locataires ».

Dernier point de son projet : « sécuriser les propriétaires contre d’éventuels impayés ou dégradations », tout en « facilitant l’accès au logement des locataires ». La proposition de loi prévoit en effet que « les propriétaires perçoivent leur loyer tous les mois, quoiqu’il arrive du côté du locataire ». Pour parvenir à cette « sécurisation totale », le député entend recourir à « la création d’un nouveau mandat de gestion, qui sera proposé par les administrateurs de biens ». Sa mission intégrera aussi « la prise en charge d’éventuelles dégradations et de frais de procédure ». La loi Nogal devrait être débattue en mai 2020 à l’Assemblée nationale. Les discussions entre les partisans d’un marché entièrement dominé par les agents immobiliers et les autres promettent d’être animées.

Une résidence principale détenue par une SCI bénéficie t-elle d’un abattement ?

Le Conseil constitutionnel confirme l’application différenciée de l’abattement de 30 % sur la résidence principale, selon que le logement en question est détenu directement par son propriétaire ou que le bien appartient à une société civile immobilière.

Dans le cas d’une détention d’une résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI, les associés, « même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci ». En outre, « la valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant.

Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.

Les Sages rappellent que « le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit ». L’abattement en question « vise à tenir compte des conséquences, sur la valeur vénale réelle d’un immeuble, de son occupation par son propriétaire à titre de résidence principale ».

Accès au LMP facilité

La loi de finances pour 2020 supprime l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour obtenir la qualité de loueur en meublé professionnel.

L’activité de location de logements meublés, lorsqu’elle est exercée à titre professionnel, permet de déduire des déficits sur le revenu global du foyer fiscal, l’exonération d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ou des plus-values professionnelles après 5 ans.

Ce statut est donc plus intéressant que celui de LMPN (loueur en meublé non professionnel) car pour ce dernier les déficits subis ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Pour profiter du statut de loueur en meublé professionnel, il fallait auparavant respecter trois conditions : des recettes annuelles tirées de l’activité excédant 23 000 €, une prépondérance des recettes de la location par rapport aux autres revenus du foyer fiscal et l’inscription de l’un au moins des membres du foyer fiscal au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Jugée illégale, cette dernière condition a été supprimée par le Conseil constitutionnel en février 2018.

La loi de finances pour 2020 a supprimé l’obligation d’inscription au Registre de commerce et des sociétés pour obtenir la qualification de loueur en meublé professionnel. Le caractère professionnel de l’activité de location de logements meublés s’apprécie au regard des recettes annuelles tirées de cette activité et à leur place par rapport aux autres revenus du foyer fiscal. La non-prise en compte de l’inscription au RCS s’applique aux revenus perçus ou réalisés depuis le 1er janvier 2020.

De nouveaux indices pour calculer vos loyers en début d’année

Chaque trimestre, les indices servant aux calculs des loyers sont mis à jour.

Au quatrième trimestre 2019, l’indice de référence des loyers s’établit à 130,26. Sur un an, il augmente de 0,95 %, après une hausse de 1,20 % au trimestre précédent. Publié par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), l’IRL sert à la révision des loyers d’habitation des logements loués vides ou meublés dans le secteur privé (exclusion des HLM – uniquement IRL du 2e trimestre – et des baux soumis à la loi de 1948) qui intervient chaque année, lorsque le contrat de location contient une clause de révision annuelle. L’Indice de référence des loyers (IRL) est fixé à 130,26 au troisième trimestre 2019.

Les propriétaires bailleurs peuvent ainsi augmenter de 0,95 % le montant du loyer des baux d’habitation qui se réfèrent à cet indice. Pour mémoire, depuis la loi Alur, le propriétaire doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer. S’il agit en ce sens, le bailleur ne dispose que d’un an, à partir de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande au locataire. La modification prend alors effet au jour de sa demande et n’est, bien sûr, pas rétroactive. Passé ce délai, le propriétaire est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée.

100 % santé, comprendre la réforme qui se met en place

Le 100 % Santé, autrement appelé Reste à charge zéro (RAC 0) n’est pas simple à appréhender. On vous le décrypte pour comprendre les enjeux de cette réforme.

C’était une des promesses de campagne du candidat Macron qui souhaitait que la Sécurité sociale et les mutuelles prennent en charge intégralement certaines lunettes, prothèses dentaires ou auditives. Et ce afin de faciliter l’accès aux soins, quel que soit son niveau de vie. L’idée est de faire reculer le nombre des assurés – ils seraient 17 % selon la ministre de la santé – qui renoncent à certains de ces soins du fait du coût élevé du reste à charge. Ce dernier est, toujours selon la ministre, en moyenne de 50 % du coût pour l’audioprothèse, 22 % pour l’optique et 23 % pour le dentaire.

Concrètement cela veut dire que pour l’achat d’une paire de lunettes à 500 euros, la sécurité sociale et sa mutuelle remboursent 390 euros et l’assuré doit verser un reliquat de 110 euros de sa poche. Mais pour bien cerner les enjeux de la réforme, il faut bien en préciser les contours. D’abord, contrairement à une idée reçue, le dispositif ne concerne pas tous les Français, mais seulement ceux disposant d’une mutuelle. 1,9 million de personnes, parmi les plus démunies, ne sont donc pas concernées par la réforme. Pire, ceux qui n’ont un contrat de base n’y auront pas toujours forcément accès.

Ensuite, tous les actes ne seront évidemment pas pris en charge à 100 %. Dans chacune des trois catégories (vue, audition, dents), des paniers de soins ont été définis ainsi que trois niveaux de prise en charge : « remboursement total », « remboursement partiel » ou « tarif libre » où le patient paiera la prestation sans limite de prix. Certaines couronnes en céramique, par exemple, seront remboursées pour les dents de devant mais pas pour celles de derrière alors que les couronnes métalliques seront prises en charge intégralement quelles que soient les dents concernées. Pas simple ! Heureusement, un décret, paru le 12 janvier 2019, vient préciser le dispositif. Côté calendrier, il confirme qu’à partir du 1er janvier 2020, tous les contrats “responsables” des mutuelles, c’est-à-dire ceux qui s’engagent à une modération des tarifs en échange d’une fiscalité adoucie, qu’ils soient souscrits ou renouvelés, intégreront le 100 % santé pour les soins optiques et dentaires. Il faudra attendre une année supplémentaire, soit le 1er janvier 2021, pour les soins auditifs. Partie tarifs, on y voit un peu plus clair pour les lunettes. Les plafonds de remboursement s’échelonneront de 420 euros (verres simples) à 800 euros pour les verres progressifs. Dans tous les cas, la prise en charge d’une monture sera limitée à 100 euros.

Pour les dents, rien n’est totalement figé. Car les remboursements vont s’opérer via une convention signée entre la profession et la Caisse d’Assurance Maladie en cours de discussion. Elle prévoit pour l’instant un remboursement à 100 %, à partir de 2020 pour les bridges et couronnes mais pas pour les implants. Certains dentiers seront eux aussi pris en charge à 100 %, mais seulement à partir de 2021. Pour l’ouïe, le décret prévoit un remboursement total sur la base de tarifs encadrés qui tendront progressivement vers un plafond de 950 euros en 2021. Parallèlement, le remboursement de la sécu s’élèvera progressivement jusqu’à 950 euros en 2021. Pour les appareils auditifs plus onéreux, des tarifs libres sont prévus. Le montant pris en charge par la Sécu et la complémentaire ne pourra pas dépasser 1 700 euros par appareil.

Les gagnants et les perdants de la réforme

« La réforme va avoir un effet déceptif. Il y aura plus de perdants que de gagnants, a déjà prévenu Éric Lefort, le vice-président du Groupement des industriels et fabricants de l’optique (Gifo). Selon lui « l’introduction d’un panier « 100 % Santé » évalué à près de 20 % des achats actuels de lunettes ne bénéficierait qu’à une minorité de Français ayant besoin de lunettes. Pour la majorité d’entre eux, l’abaissement du plafond de remboursement des montures entraînerait une hausse importante de leur reste à charge, ce qui semble être contradictoire avec l’objectif annoncé de la réforme ». Si les professionnels s’inquiètent autant, c’est que la réforme va faire mal aux tiroirs-caisses. Rien que la baisse du plafond de remboursement des montures d’optiques à 100 euros devrait engendrer une diminution des revenus des opticiens de 160 millions d’euros par an. Mais cette réforme devrait surtout coûter près d’un milliard d’euros par an à l’Assurance-maladie et aux mutuelles. Et ces dernières, pourraient bien faire payer le prix fort à leurs clients, contrairement à ce qu’avait promis le gouvernement. Les premières estimations anticipent que les mutuelles devront augmenter leurs tarifs de l’ordre de 7 %, en moyenne, à partir de 2019, mais surtout en 2020 et en 2021. Les plus durement touchés seront les retraités qui vont devoir encaisser une hausse des cotisations de l’ordre de 10 %, soit en moyenne 200 euros pour un couple de retraités pour conserver une prise en charge moyenne de mutuelle. Concernant un couple avec deux enfants, il faudra compter 42 euros de plus alors qu’un étudiant devrait payer 36 euros supplémentaires chaque année. Des chiffres à affiner, qui évolueront certainement en fonction du nombre de personnes qui utiliseront le reste à charge zéro.

Quels impacts pour les entreprises ?

La réforme du 100 % Santé aura-t-elle des impacts forts pour les entreprises avec, notamment, une baisse des prestations à prévoir pour leurs salariés ? « Non ! », pour le courtier Gras Savoye Willis Towers Watson qui estime que cette réforme « s’auto-équilibre » d’un point de vue macroéconomique. Pour le vérifier le courtier Gras Savoye Willis Towers Watson propose désormais à ses entreprises clientes un outil en ligne pour estimer l’impact de la réforme. Dans le détail, le courtier prévoit une hausse des prestations pour les contrats d’entrée de gamme à hauteur de 4 %, en raison d’une fréquence de consommation « probablement » plus importante. Pour les contrats de moyenne gamme, l’impact serait neutre. Enfin, pour les régimes haut de gamme, les prestations pourraient être amenées à diminuer jusqu’à 6 %. Son de cloche différent pour le cabinet de conseil en ressources humaines Mercer France qui pronostique une hausse des cotisations pour les entreprises de 5,6 % à 8,9 % pour les contrats entrée de gamme et de 1,6 % pour les contrats haut de gamme. En attendant, Agnès Buzyn, la ministre de la santé a annoncé la création d’un comité de suivi de la réforme pour veiller au grain et surveiller les impacts du dispositif sur les tarifs.

Retraite : Les avocats sont-ils vraiment perdants ?

Selon une étude confidentielle commandée par le Conseil national des barreaux, les cotisations des avocats augmenteraient de 7 points en vingt ans, mais les pensions croîtraient de l’ordre de 20 %.

L’étude a été réalisée par le cabinet Ernst & Young, datée du 9 décembre, Elle corrobore les chiffres avancés par le gouvernement selon « Les Echos ». Les pensions des avocats pourraient augmenter de 20 %, avec certes une hausse de cotisation, mais étalée dans le temps, et moitié moins forte qu’attendu – un peu moins de 7 points supplémentaires entre 2025 et 2045.

« Nos recalculs à iso-hypothèses des montants de pension présentés par le Haut-commissariat à la réforme des retraites ne présentent pas d’écarts significatifs », écrit ainsi le consultant. « Tous les avocats gagnant moins de 32.000 euros, soit le tiers de la profession, seraient perdants », souligne cependant une source proche du conseil national des barreaux. En compensation, le gouvernement a proposé de mettre en place dès mai 2019 un nouveau mécanisme de péréquation entre les avocats les plus fortunés et les plus modestes.

L’assurance-vie, la collecte accélère en fin d’année

Pour le mois de novembre 2019, la collecte nette de l’assurance vie s’établit à 1,2 milliard d’euros.

Le montant des cotisations collectées par les sociétés d’assurance au cours des onze premiers mois de 2019 est de 132,8 milliards d’euros (129,2 milliards d’euros sur la même période en 2018). Les versements sur les supports unités de compte représentent 34,8 milliards d’euros, soit 26 % des cotisations. Les prestations versées par les sociétés d’assurance sur la même période s’élèvent à 107,6 milliards d’euros (107,1 milliards d’euros en 2018).

La collecte nette s’établit à 25,2 milliards d’euros depuis le début de l’année (22,2 milliards d’euros en 2018). L’encours des contrats d’assurance-vie (provisions mathématiques + provisions pour participation aux bénéfices) s’élève à 1 785 milliards d’euros à fin novembre 2019, en progression de 5 % sur un an.

(source FFA)

Actualités Patrimoniale

Du nouveau pour les aides pour rénover les logements anciens

Le cumul « prêt social location-accession et PTZ » est possible pour un logement ancien à rénover.

C’est nouveau. La loi de finances pour 2020 facilite le cumul du prêt social location-accession (PSLA) et du prêt à taux zéro (PTZ) pour l’acquisition d’un logement ancien dans le cadre d’un contrat de location-accession relevant de la loi du 12 juillet 1984. Les travaux d’amélioration peuvent avoir été commencés par le vendeur avant l’émission de l’offre de prêt de l’acheteur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

La condition de travaux pour bénéficier d’un PTZ pour un logement ancien est donc présumée remplie pour l’acquéreur. L’octroi du prêt est néanmoins soumis à une exigence de niveau minimal de performance énergétique après travaux fixée par le décret et les pièces justificatives à fournir sont précisées par voie d’arrêté.

Une nouvelle prime renovation

Depuis le 2 janvier, le nouveau dispositif de soutien à la rénovation énergétique des logements pour les ménages aux revenus les plus modestes est en place. Cette prime a été baptisé « MaPrimeRenov' ». Elle remplace, pour les foyers concernés, le crédit d’impôt transition énergétique (CITE).

Comment la demander ?

En ligne sur le site www.maprimerenov.gouv.fr où l’on peut retrouver également les dépenses éligibles, les différents barèmes, les plafonds de ressources, etc.

Comment est-elle calculée ?

L’aide accordée est calculée en fonction des revenus et du montant des travaux. Elle est versée dès la fin des travaux. A partir du mois de mai, il est prévu le versement d’une avance allant jusqu’à 70 % de la prime accordée permettant de régler un acompte des travaux. Les foyers qui ne peuvent pas encore bénéficier de « MaPrimeRenov » du fait de leur niveau de revenus peuvent encore utiliser, sous certaines conditions, pour un an le CITE. A partir de 2021, le droit à la prime sera ouvert à l’ensemble des propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et syndicats de copropriété.

L’immobilier tire toujours le patrimoine des Français

En 2018, le patrimoine des ménages a progressé moins vite sous l’effet de la baisse du cours des actions mais reste tiré par l’immobilier.

Fin 2018, le patrimoine économique national net s’élève à 15 482 milliards d’euros, soit 8,0 fois le produit intérieur net de l’année. Porté par le patrimoine non financier et notamment par les terrains bâtis, il poursuit sa progression, mais à un rythme moins soutenu que l’année précédente (+ 3,5 % après + 4,6 %). Le patrimoine net des ménages atteint 11 735 milliards d’euros. Il progresse nettement moins vite que l’année précédente (+ 1,6 % après + 4,7 %), pâtissant du repli transitoire du cours des actions à la fin de l’année 2018. Pour cette même raison, la valeur des fonds propres des sociétés non financières marque le pas (+ 0,3 %) et s’élève à 9 945 milliards d’euros. Le patrimoine net des sociétés financières se redresse pour s’établir à 722 milliards d’euros, le patrimoine financier net repartant à la hausse.

Page 1 sur 32123...Last »