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GT Assureurs

L’agent immobilier doit toujours présenter un locataire solvable

L’agent immobilier qui a reçu un mandat de location doit rechercher un locataire solvable sans que cela ait besoin d’être précisé dans le contrat signé avec le propriétaire.

Une évidence que vient de rappeler la Cour de Cassation « Quelle que soit l’étendue de sa mission, dit la Cour de cassation, il doit s’assurer de la solvabilité des candidats en se livrant à des vérifications sérieuses, sans qu’il soit nécessaire de le préciser dans le contrat ». Les juges ont rappelé que, selon le Code civil, «le mandataire est tenu d’accomplir le mandat» qu’il a reçu et «répond (…) des fautes qu’il commet dans sa gestion». La Cour a fait ses précisions en annulant un arrêt de cour d’appel qui déboutait un propriétaire mécontent de son agent immobilier.

Les juges d’appel reprochaient à ce propriétaire de ne pas avoir donné d’instructions spécifiques à l’agent immobilier, notamment sur les justificatifs à exiger des candidats locataires. Le locataire sélectionné par l’agent immobilier avait rapidement cessé de payer son loyer. L’agent immobilier arguait que le propriétaire pouvait lui-même évaluer et refuser la candidature qui a finalement été retenue.

Mais l’agent immobilier ayant reçu la mission de réaliser une opération locative doit prendre en charge ce travail seul, a observé en substance la Cour, et il n’y a pas, sur ce point, à rechercher quelle était l’étendue des obligations prévues par le contrat.

Immobilier locatif : Report de la trêve hivernale, comment faire appliquer une expulsion ?

Le ministre chargé du Logement promet que l’État indemnisera les propriétaires qui ont obtenu de la justice une autorisation d’expulsion.

Du fait de l’instauration de l’état d’urgence sanitaire, les locataires ne peuvent être expulsés pour impayés jusqu’au 11 juillet. Une mauvaise nouvelle pour les petits bailleurs qui font face à des impayés de loyers et ne peuvent plus rembourser leur crédit. Surtout pour ceux qui disposent d’une décision de justice d’expulsion depuis plusieurs mois non mise en application.

Face à ce douloureux problème, le gouvernement a promis d’agir. « Il n’y aura aucune utilisation de la force publique. La responsabilité de l’État peut être engagée de ce fait et ce dernier indemnisera le propriétaire», affirme Julien Denormandie, ministre chargé du logement. L’article 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, en effet, que «l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements. (Son refus) ouvre droit à réparation». Les propriétaires qui ont reçu une décision de justice les autorisant à expulser leur locataire mais qui ne peuvent pas l’appliquer pendant la trêve hivernale, peuvent donc réclamer une indemnisation.

Pour ce faire, ils doivent saisir la préfecture afin qu’elle confirme par écrit (mail ou courrier) au propriétaire son refus d’avoir recours à la force publique. En retour, le bailleur lui adresse une demande d’indemnisation en bonne et due forme qui couvre l’ensemble des indemnités d’occupation – ce qui équivaut au montant du loyer – dues à compter de la décision de refus de concours de la force publique (ou en cas de silence du préfet, à deux mois après la réquisition du concours de la force publique). À noter que les indemnités d’occupation impayée antérieures à ce refus ne sont pas couvertes.

Actualités Patrimoniale

Les SCPI à l’épreuve de la crise

Malgré la crise du coronavirus, déjà balbutiante au mois de janvier dernier, FranceSCPI assure que les SCPI ont encore fortement collecté au 1er trimestre 2020 : 2,4 milliards € de Janvier à Mars 2020. Même avec un stop net de l’activité à partir du 17 mars, date de début du confinement en France, la collecte a progressé de +14% par rapport au 1er trimestre 2019.

Sans surprise, la pierre papier continue de convaincre les investisseurs et poursuit sur la même lancée que l’année dernière où elle avait battu son record historique de collecte nette annuelle (8,6 milliards €). Une fois de plus, cette collecte trimestrielle a principalement été investie sur les SCPI de Bureaux (57% des capitaux collectés). Les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées concentrent également une bonne partie de cet afflux avec respectivement 24% et 13% de l’épargne investie.

Victimes d’annonces défavorables sur la crise à partir du mois de janvier, les SCPI de Commerces sont en revanche les seules à n’avoir pas profité de cet afflux (seulement 6%).

Après le beau temps, la pluie ?

Pour ce début de 2ème trimestre 2020 et de manière logique, beaucoup d’investisseurs ont annulé ou reporté leurs investissements dans les SCPI au profit des livrets bancaires dont l’encours atteint désormais des sommets. Du jamais vu depuis la crise de 2008 en dépit d’un taux de rémunération très faible. Et cela se ressent déjà sur la collecte SCPI d’avril 2020 comme nous le signale la plupart des sociétés de gestion avec une collecte mensuelle qui diminue quasiment de moitié par rapport au rythme habituel.

Un taux de rendement relativement stable…

Pour l’instant. Tous les ans au cours du 1er trimestre, les Sociétés de gestion établissent leurs projections de rendement annuel (TDVM) pour chacune de leurs SCPI. Sauf imprévu, ces fameuses projections sont la plupart du temps vérifiées. Mais qu’en est-il depuis le début du confinement ? Comment ces prévisions sont-elles rectifiées ? A situation inédite, réponse étonnante. Alors que les marchés boursiers dévissent et que les investisseurs se questionnent sur la solidité des locataires, la variation entre les prévisions avant et après crise n’est que de -13,26%.

Ces projections après crise dépendent évidemment de l’évolution des événements (2ème vague épidémique, reconfinement, non reprise de l’activité, etc.). Pour cette année 2020 compte tenu de la situation, selon les estimations de France SCPI, le TDVM moyen annuel serait de +4,01%1. Cette dégradation raisonnable du TDVM démontre le caractère défensif des SCPI et leurs propensions à percevoir des loyers malgré tout. Rappelons qu’en 2008, année boursière catastrophique pour les épargnants, les SCPI avaient versé un TDVM moyen de 5,84% tandis que la valorisation du prix de part moyen avait corrigé de -5,38%.

Toutes les SCPI ne vivent pas la même crise Cette variation n’est évidemment pas la même pour toutes les typologies de SCPI. Sans surprises, les SCPI Commerces s’en sortent moins bien que les autres avec un Taux de rendement prévisionnel abaissé de plus de 17%. Pire encore, les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie sont également très touchées avec une baisse du rendement prévisionnel catastrophique de plus de 40%. Du côté des SCPI de Bureaux qui représentent plus de 60% de la capitalisation totale des SCPI, le taux de rendement prévisionnel est revu à la baisse de 9%.

3 thématiques de SCPI se démarquent au 1er trimestre 2020 grâce à leur caractère acyclique et sont à suivre de près pour les trimestres à venir :

– Les SCPI spécialisées dans le secteur de la Santé,

– Les SCPI investissant dans le secteur de la logistique,

– Les SCPI résidentielles.

Comment les SCPI s’organisent-elles pour enrayer une potentielle baisse ?

Il est tout d’abord important de préciser que tous les locataires en difficulté ne demandent pas forcément une annulation de loyers mais un report ou un étalement. Est parfois même négocié un allongement de bail. Une baisse de loyers encaissés à court terme ne donc signifie pas forcément une baisse de rentabilité à moyen-long terme.

Par ailleurs, la baisse inéluctable de loyers encaissés en 2020 ne sera pas obligatoirement synonyme d’une baisse de rentabilité pour l’associé final détenteur de part. Les SCPI possèdent effectivement leur fameux trésor de guerre, appelé Report à Nouveau.

Cette réserve constituée au fur et à mesure des trimestres permet de lisser d’éventuelles chutes comme celles que nous vivons actuellement. La moyenne de ce fameux RAN au 31/12/2019 (avant crise donc) se situe autour des 75 jours de revenus. Comprenez que si la totalité des locataires d’une SCPI ne paie pas ses loyers pendant 75 jours, la SCPI en question est toujours en mesure de verser des dividendes sans que cela s’en ressente. Aucune Société de Gestion n’exclut aujourd’hui d’utiliser cette fameuse soupape pour augmenter les rendements en fin d’année.

Pour celles qui en ont. Certaines SCPI décident également d’activer des leviers plus techniques comme le rallongement du délai de jouissance pour les nouveaux associés entrants. Façon pour ces SCPI de se laisser plus de temps pour acheter des biens après collecte ou de tempérer le versement des revenus. Pour d’autres qui avaient prévu d’augmenter le prix de part en cours d’année 2020, le report est de mise.

En augmentant le prix de part, les SCPI doivent également servir plus de dividendes pour conserver le même TDVM. Non pertinent en période de baisse de revenus encaissés. La trajectoire 2020 des SCPI va donc très probablement se décider au cours du 2ème trimestre 2020, pendant lequel les Sociétés de gestion vont prendre des chemins différents.

Entre négociation avec les locataires, utilisation du Report À Nouveau, Collecte agressive dès la reprise, l’avenir et la crédibilité des SCPI se jouent maintenant plus que jamais. Tous les supports ne pourront pas sortir gagnants de cette crise et peut être que le temps du rendement à tout prix sera révolu.

(source FranceSCPI)

Prêt immo : La part des primo-accédants en baisse

En avril, la part des primo-accédants est en forte baisse avec 62% de la clientèle CAFPI contre 67% de primo-accédants en début d’année.

Cette baisse est un effet direct des recommandations du HCSF qui a durcit les conditions d’accès au crédit immobilier, excluant du crédit certains profils plus fragiles. Primo-accédants : L’emprunt moyen du primo-accédant est stable en avril par rapport au mois précédent. Alors qu’en mars les primo-accédants empruntaient en moyenne 227 200 € sur 282 mois, pour un effort consenti de 5,64 années de revenus, en avril le montant moyen emprunté est passé à 227 900 € sur 283 mois pour un effort consenti de 5,62 années de revenus.

Du côté des autres accédants on observe en avril une légère baisse du montant moyen de l’emprunt – associée à un rallongement de la durée d’emprunt – à 351 500 € sur 271 mois pour un effort consenti de 6,55 années de revenus, contre 369 700 € sur 262 mois en mars pour un effort de 6,70 années de revenus.

Les experts comptables passent au numérique

La crise accroit la nécessité de la transformation numérique des experts comptables. Les conseils de Thomas Bourgeois, CEO de Dhatim pour accélérer le mouvement.

Dans les cabinets d’expertise comptable, la digitalisation a fait une entrée remarquée ces dernières années. De nombreuses technologies permettent déjà d’automatiser différentes fonctions à faible valeur ajoutée et particulièrement chronophages, telles que la saisie, la paye ou la gestion des flux de documents.

Mais, une telle transformation ne se décrète pas et doit être soutenue par quelques bonnes pratiques… L’automatisation d’une fonction ou d’un processus ne doit jamais se faire à moitié, mais toujours à 100 %.

Prenons l’exemple d’un collaborateur réalisant de la saisie comptable depuis des années et à qui l’on propose le soutien d’une technologie prenant en charge 80 % de ce travail. Le collaborateur étant obligé de faire une partie du travail de la machine, il reprend manuellement tous les éléments et les vérifie. Il passe donc autant de temps à vérifier qu’à faire lui-même, le gain de productivité lié à l’arrivée de cette technologie est nul ou très loin de celui escompté.

Certains collaborateurs sont plus appétents que d’autres aux nouvelles technologies, plus ouverts au changement, conscient de la pénibilité d’une tâche et de la nécessité de faire évoluer leur métier. Charge à la direction de les identifier et de leur proposer d’être les premiers testeurs d’une nouvelle solution digitale. Celle-ci sera déployée sur un petit périmètre. Une fois que ces « early adopters » l’auront apprivoisée, puis validée, ils deviendront ses meilleurs ambassadeurs et participeront à sa généralisation au sein du cabinet simplement en donnant envie aux autres de s’affranchir de certaines tâches pénibles et répétitives.

Éviter l’effet big bang

Remplacer du jour au lendemain une méthodologie par une autre conduit presque toujours à une baisse de productivité ou de qualité. Les révolutions, aussi formidables soient-elles, ne se font pas en 1 jour. L’acceptation du changement demande du temps tout comme la prise en main d’un outil qui repense une pratique métier. Les cabinets privilégieront donc une utilisation en parallèle de l’ancienne pratique. De la même façon, mieux vaut éviter de changer différents processus en même temps, ce qui pourrait conduire à un véritable tsunami dans le cabinet.

Enfin, comme certains dossiers complexes ne pourront jamais être totalement automatisés, il est essentiel de ne pas systématiquement substituer un processus métier à un autre. Ne rien imposer et rester à l’écoute La capacité du cabinet à “embarquer” ses collaborateurs est fondamentale lors de l’adoption d’un nouvel outil d’automatisation. Son utilisation ne doit jamais être imposée, mais suggérée, et se faire sur la base du volontariat. Au fur et à mesure que les collaborateurs se familiariseront avec lui, ils en convaincront d’autres de se lancer.

Le management doit rester bienveillant et à l’écoute pendant cette phase d’adoption, afin de détecter les personnels les moins à l’aise avec de nouveaux outils et qui nécessiteront une approche personnalisée de la conduite du changement, voire un accompagnement externe. Accompagner la transformation des métiers Une transformation digitale conduit inévitablement à une transformation des métiers. Elle doit donc s’inscrire dans une vision à 3 ou 5 ans du cabinet, être expliquée et acceptée par l’ensemble des collaborateurs. Les bénéfices qui en seront retirés à tous les niveaux (baisse de la pénibilité, augmentation de la satisfaction client, développement de nouveaux services autour du conseil…) doivent être clairement identifiés et présentés ainsi que le caractère inéluctable de la transformation de la profession : les cabinets qui sont en route vers une digitalisation complète de la saisie comptable par exemple, sont de plus en plus nombreux et sont mieux armés pour faire face à de profonds bouleversements.

Au final, le principal signe d’une transformation réussie ce sont des collaborateurs qui se demandent comment ils faisaient avant l’arrivée de la technologie ! La rupture se mesure ainsi à cette petite phrase « Je serais incapable de revenir en arrière, je ne fais plus le même métier ! »

Crise sanitaire : Le

Il est désormais possible de débloquer son épargne Madelin en cas perte de revenus pendant la crise.

« Les indépendants qui le souhaitent pourront débloquer leurs réserves d’épargne retraite sur les fonds Madelin pour pouvoir compléter leurs revenus, face à une circonstance exceptionnelle », a annoncé le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, lors de son audition, mercredi 28 avril, à la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale.

Selon l’Anacofi, qui assure avoir été très actifs sur ce sujet, notamment avec la Confédération des petites et moyennes entreprises, le niveau moyen d’encours par tête était avant la crise de 27 000 € pour les contrats Madelin.

« L’objectif est d’aider toutes petites entreprises qui n’ont plus de réserves et de placements liquides à court terme », indique David Charlet, le président de l’Anacofi.

Pour mémoire, les contrats Madelin sont de toute manière toujours rachetables, comme le prévoit l’article L 132-23du Code des assurances « en cas cessation d’activité non salariée de l’assuré à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire en application des dispositions du livre VI du code de commerce ou toute situation justifiant ce rachat selon le président du tribunal de commerce auprès duquel est instituée une procédure de conciliation telle que visée à l’ article L.611-4 du Code de commerce qui en effectue la demande avec l’accord de l’assuré. »

Crise sanitaire : Le « Madelin » au secours des indépendants

Il est désormais possible possible de débloquer son épargne Madelin en cas perte de revenus pendant la crise.

« Les indépendants qui le souhaitent pourront débloquer leurs réserves d’épargne retraite sur les fonds Madelin pour pouvoir compléter leurs revenus, face à une circonstance exceptionnelle », a annoncé le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, lors de son audition, mercredi 28 avril, à la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale.

Selon l’Anacofi, qui assure avoir été très actifs sur ce sujet, notamment avec la Confédération des petites et moyennes entreprises, le niveau moyen d’encours par tête était avant la crise de 27 000 € pour les contrats Madelin.

« L’objectif est d’aider toutes petites entreprises qui n’ont plus de réserves et de placements liquides à court terme », indique David Charlet, le président de l’Anacofi.

Pour mémoire, les contrats Madelin sont de toute manière toujours rachetables, comme le prévoit l’article L 132-23du Code des assurances « en cas cessation d’activité non salariée de l’assuré à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire en application des dispositions du livre VI du code de commerce ou toute situation justifiant ce rachat selon le président du tribunal de commerce auprès duquel est instituée une procédure de conciliation telle que visée à l’ article L.611-4 du Code de commerce qui en effectue la demande avec l’accord de l’assuré. »

Crise sanitaire : Les évolutions du contrat Madelin

Il est désormais possible de débloquer son épargne Madelin en cas perte de revenus pendant la crise.

« Les indépendants qui le souhaitent pourront débloquer leurs réserves d’épargne retraite sur les fonds Madelin pour pouvoir compléter leurs revenus, face à une circonstance exceptionnelle », a annoncé le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, lors de son audition, mercredi 28 avril, à la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale.

Selon l’Anacofi, qui assure avoir été très actifs sur ce sujet, notamment avec la Confédération des petites et moyennes entreprises, le niveau moyen d’encours par tête était avant la crise de 27 000 € pour les contrats Madelin.

« L’objectif est d’aider toutes petites entreprises qui n’ont plus de réserves et de placements liquides à court terme », indique David Charlet, le président de l’Anacofi.

Pour mémoire, les contrats Madelin sont de toute manière toujours rachetables, comme le prévoit l’article L 132-23du Code des assurances « en cas cessation d’activité non salariée de l’assuré à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire en application des dispositions du livre VI du code de commerce ou toute situation justifiant ce rachat selon le président du tribunal de commerce auprès duquel est instituée une procédure de conciliation telle que visée à l’ article L.611-4 du Code de commerce qui en effectue la demande avec l’accord de l’assuré. »

Quel impact la crise sanitaire a-t-elle sur l’immobilier ?

15% des Français ont l’intention d’effectuer un achat immobilier dans les 12 prochains mois. C’est le principal enseignement de l’indicateur de suivi régulier des intentions d’achats immobiliers des Français réalisé par Drimki et BVA.

La proportion de Français ayant l’intention d’effectuer un achat immobilier est en légère baisse par rapport au mois dernier (- 2 points). La crise actuelle semble infléchir légèrement les intentions d’achats immobiliers, mais sans venir totalement bouleverser la donne, sans doute parce que nombre de Français sont encore dans l’expectative concernant la durée du confinement et « l’après-crise ».

L’intention de se lancer dans cette démarche diminue chez les plus jeunes (27% ;- 4 points chez les 25-34 ans), qui reste la principale tranche d’âge à avoir un projet immobilier dans les 12 prochains mois.

Sur le plan socio-professionnel, ce sont les cadres qui ont le plus l’intention d’effectuer un achat immobilier (31% ; stable).

En termes de répartition géographique, peu de changements sont constatés : l’agglomération parisienne reste l’une des zones les plus dynamiques (21% d’intention d’achat). L’achat du premier logement en tête des projets immobiliers des Français (40% de ceux qui ont l’intention d’acheter ; – 2 points).

La vente de son bien pour l’achat d’un nouveau logement est la deuxième motivation des Français ayant l’intention d’effectuer un achat immobilier prochainement, sans grande évolution (28% ; +1 point par rapport à février) .

Enfin, les intentions d’achat de logements pour investir n’ont, elles, pas diminué : toujours près d’un cinquième des Français ayant un projet immobilier dans les 12 prochains moins ont ce désir (19%). Assez naturellement, ceci se vérifie davantage chez les personnes disposant de revenus plus confortables, au-delà de 3000€ mensuels (28%).

Actualités Patrimoniale

Crise Financière : Comment trouver des liquidités sans toucher à son patrimoine ni à ses placements ?

Si vous avez un besoin urgent de liquidités pendant cette période d’urgence sanitaire, il existe des techniques de financement peu connues pour récupérer rapidement des liquidités sans toucher à ces placements ni a son patrimoine.

Depuis deux mois, les transactions immobilières sont au point mort. Les banques tournent au ralenti. La plupart des actionnaires sont scotchés en bourse après le krach de la mi-mars. Bref, pour ceux qui ont besoin de liquidités rapidement, la situation est plutôt compliquée. Heureusement, il existe des solutions alternatives qui permettent de trouver des liquidités sans sacrifier son portefeuille bousier ni son bien immobilier.

Opérer un rachat partiel de son assurance vie

Un épargnant peut à tout moment retirer une partie de son épargne placée sur un contrat d’Assurance vie, sans pour autant fermer son contrat et perdre les avantages fiscaux. Il faut dans ce cas effectuer un rachat partiel soit ponctuel, soit programmé. Cette formule de rachat présente plusieurs avantages. Elle ne met pas fin au contrat d’Assurance vie qui continue à voir la revalorisation régulière du capital restant au crédit du contrat après chaque retrait programmé. Le capital restant sur le contrat constitue le capital en cas de décès qui sera versé au bénéfice du ou des bénéficiaires désignés, en continuant à bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’Assurance vie (hors succession et en franchise de droits jusqu’à 152 500 euros par bénéficiaire) – alors qu’en cas de rachat total, le capital récupéré intégrerait la succession du souscripteur s’il venait à décéder -. En outre, le souscripteur conserve la faculté de faire de nouveaux versements sur le contrat s’il le souhaite. Bien entendu, ces versements seraient taxés à son décès en fonction de son âge au moment des versements (+ ou – 70 ans).

Demander une avance sur un contrat d’assurance vie

Une avance en assurance vie représente un prêt à durée déterminée accordé par l’assureur. Concrètement, l’assureur vous prête, moyennant intérêt, une partie des fonds investis sur votre contrat. Comme tout prêt il devra être remboursé avant la fin du contrat. Cette avance permet de répondre à un besoin de trésorerie du souscripteur à court ou moyen terme, tout en laissant fructifier l’épargne investie au contrat, sans perte de l’antériorité fiscale du contrat. L’avance, à la différence d’un rachat partiel, évite au contractant de dégager un produit financier, ainsi qu’une taxation sur les « produits » du contrat. Combien peut-on emprunter ? Le montant avancé reste dans la limite de la valeur de rachat de son contrat au moment où la demande est formulée. Dans les faits, les assureurs distinguent deux situations. La première : si le contrat est multisupport et l’épargne entièrement ou majoritairement investie en unités de compte, l’assureur limite le plus souvent le montant de l’avance à 60 % de cette valeur. La seconde : si le contrat est monosupport et ne comporte donc qu’un seul fonds en euros, ou s’il s’agit d’un multisupport dont la majorité de l’épargne est à l’abri sur le fonds en euros du contrat, l’assureur peut prêter au client jusqu’à 80 % de la valeur de rachat.

Demander une avance sur les titres d’un portefeuille boursier

Si vous disposez d’un portefeuille boursier qui a subi de lourdes pertes pendant le krach, vous pouvez opter pour une avance sur titres. Concrètement, il s’agit d’un prêt personnel « in fine ». Pendant la durée du prêt cous ne remboursez que les intérêts. Le solde est à régler, en une seule fois, à l’échéance. En échange de l’argent avancé, la banque exige le nantissement obligatoire d’avoirs financiers (Portefeuille titres, PEA ou Assurance Vie) détenus dans la banque.

Débloquer une partie de son épargne placée sur les contrats Madelin

Bruno Le Maire, a annoncé, mercredi, que les travailleurs indépendants qui le souhaitent seraient autorisés à « débloquer leurs réserves d’épargne retraite sur les fonds Madelin pour compléter leurs revenus face à une circonstance exceptionnelle ». La mesure vise à soutenir ceux dont l’activité a fortement été mise à mal par la mesure de confinement.

Faire une vente à réméré

Peu connue, la vente a réméré s’adresse plus particulièrement à des personnes propriétaires d’un bien immobilier ou mobilier (une voiture, un bijou), en situation d’endettement ou ayant des difficultés importantes de trésorerie, qu’elles ne peuvent ou ne veulent pas résoudre en contractant un crédit bancaire classique. Pour un bien immobilier, un réméré est un contrat de vente, établi devant notaire, qui va garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement. Il est d’usage de considérer que le montant total des dettes ne doit pas excéder 50 à 60 % de la valeur réelle du bien. Avantage, le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce cas, conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui payer des indemnités d’occupation. Dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de bail ni de loyer, mais plus précisément de contrat d’occupation des lieux (ou de convention d’occupation précaire) et d’indemnités d’occupation. La vente à réméré d’un bien mobilier comme une voiture, un bijou ou une œuvre d’art est une alternative au prêt sur gage.

Un prêt sur gage chez Ma tante

Le prêt sur gage est un prêt garanti par le dépôt d’un objet de valeur (bijou, tableau, voiture, etc.). Pour demander un prêt sur gage, vous devez aller avec votre objet dans un établissement du Crédit municipal, surnommé Ma Tante. Après avoir évalué l’objet, l’établissement peut vous proposer un prêt d’un montant compris entre 50 % et 70 % de sa valeur. Le prêt fait l’objet d’un contrat écrit qui précise notamment les intérêts et les frais dus. Si vous ne remboursez pas dans les délais, généralement deux ans, l’objet sera vendu.

Solliciter l’aide de sa famille ou d’amis

Que ce soit sous forme de prêt ou de dons, l’aide familiale est toujours possible. Le prêt familial présente l’avantage de la simplicité : vous décidez de la somme que vous voulez prêter et des modalités de son remboursement. Certaines précautions cependant s’imposent comme la rédaction d’une reconnaissance de dette par acte sous seing privé (ou par acte authentique rédigé par votre notaire) lorsque le prêt dépasse 1 500 euros. Afin de prévenir toutes difficultés au sein de la famille, il semble préférable de prévoir un taux d’intérêt, même si aucune disposition légale ne l’impose. D’autre part, l’enregistrement de l’acte de prêt auprès des impôts lui conférera une valeur juridique. L’acte aura date certaine et sera opposable aux tiers (notamment les proches et l’administration fiscale).

Pour les dons, différentes formules existent comme la donation-partage qui permet de figer la valeur des biens donnés au jour de la donation et ainsi, d’éviter tout conflit familial lors du décès du donateur. Des droits de donation pourront être dus selon le montant donné et l’existence de donations consenties au cours des 15 dernières années. En pratique, lorsqu’une donation intervient au profit d’un enfant, deux abattements peuvent s’appliquer : le premier spécifique au don dit de sommes d’argent d’un montant de 31 865 euros (applicable sous conditions d’âge : le donateur doit avoir moins de 80 ans et le donataire, plus de 18 ans) puis le second, à hauteur de 100 000 euros (sous réserve que ces abattements n’aient pas déjà été utilisés en totalité les 15 dernières années). Au-delà de ces montants, des droits de donation seraient dus selon un barème progressif allant de 5 % à 45 %.

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