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GT Assureurs

Comment Airbnb bloque les loueurs qui abusent

Les propriétaires faisant avec leur propre logement de la location meublée touristique de courte durée, en passant par la plateforme Airbnb, vont découvrir une nouvelle fonctionnalité du site : lorsqu’une résidence principale aura atteint la limite de 120 jours de location dans l’année, l’annonce sera automatiquement bloquée, le propriétaire en sera informé et il ne pourra plus recevoir de réservation (via Airbnb).

Ce système mis en place depuis le 1er janvier 2019 est appliqué aux logements loués en entier dans 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. À Paris, en 2018, les amendes infligées aux propriétaires contrevenants de la réglementation se sont élevées à 2,1 millions d’euros, soit une hausse de 61 % par rapport à 2017.

Nouveau délai pour l’immatriculation des copropriétés

En raison de dysfonctionnements survenus en fin d’année 2018 sur le site internet du registre des copropriétés, la date limite d’immatriculation des copropriétés de moins de 50 lots, a été reportée au 31 janvier 2019. Les syndics disposent d’un délai supplémentaire d’un mois pour immatriculer les immeubles qui ne le sont pas encore : la date limite est donc repoussée au 31 janvier 2019, au lieu du 31 décembre 2018. L’obligation concerne uniquement les petites copropriétés, celles de moins de 50 lots. Le 11 décembre 2018, l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) informait que seules 300 000 d’entre elles avaient pu être immatriculées.

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Le vrai coût d’un achat en copropriété

Alors qu’au cours de ces dix dernières années l’inflation a évolué de près de 10 %, les charges de fonctionnement des copropriétés ont, quant à elles, augmenté de presque 40 % (39,2 %). Résultats : Selon les études de l’ADIL, le nombre de copropriétaires débiteurs explose, avec des sommes impayées de plus en plus importantes. Même constat du côté de  l’OPAC (Observatoire Patrimonial des Copropriétés de l’ARC) qui constate une régression de l’état financier des copropriétés de près de 17 % en quatre ans.

Cette réalité met en difficulté beaucoup de copropriétaires, surtout des primo-accédants, qui lors de l’achat de leur bien n’ont pas forcément pris en considération cette donnée, les mettant rapidement en incapacité de paiement.

À cela s’ajoutent les obligations d’entretien des parties communes ainsi que de rénovation y compris énergétique des bâtiments et des équipements collectifs, imposant un investissement financier supplémentaire qui n’a également pas été comptabilisé dans le budget d’acquisition du bien immobilier.

Selon certaines études, la part contributive des sommes nécessaires pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation représenterait 35 % du montant des charges courantes annuelles.

Faute d’avoir été avertis sur cette réalité lors de la promesse de vente, de nombreux copropriétaires refusent ensuite de voter les travaux collectifs (pourtant indispensables) ce qui génère des copropriétés en difficulté qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs.

Pour éviter cette situation, il est essentiel d’être plus clair et transparent sur le réel coût de revient du logement qui, au-delà du prix d’achat initial, doit inclure les honoraires du notaire, les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots et, éventuellement, le coût du crédit.

Faut-il s’inquiéter de « l’Abus de droit »

Voilà un texte qui a secoué le monde de la gestion de patrimoine et du droit pendant plusieurs semaines. Dans le cadre de la loi de finances 2019, la majorité a élargi la notion fiscale « d’abus de droit », qui englobe désormais les opérations à but « principalement fiscal », et non plus seulement « exclusivement fiscal ». Cette nouvelle rédaction entrera en vigueur en 2021 et portera sur les actes passés depuis le 1er janvier 2020.

Beaucoup y ont vu ont atteintes aux donations en démembrement avec réserve d’usufruit. Bercy a donc voulu rassurer tout le monde en précisant les choses clairement. « En ce qui concerne la crainte exprimée d’une remise en cause des démembrements de propriété, la nouvelle définition de l’abus de droit ne remet pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives (…) En effet, la loi fiscale elle-même encourage les transmissions anticipées de patrimoine entre générations parce qu’elles permettent de bien préparer les successions, notamment d’entreprises, et qu’elles sont un moyen de faciliter la solidarité intergénérationnelle.

L’inquiétude exprimée n’a donc pas lieu d’être. Une clarification rassurante pour tous les Français qui souhaitent effectuer des donations en démembrement avec réserve d’usufruit.

Prêts immobiliers : Ce qu’il en coûte de mentir à sa banque

La Cour de Cassation vient de rappeler qu’une banque qui se rend compte qu’un emprunteur lui a donné des renseignements inexacts, déterminants pour l’octroi du crédit, peut exiger le remboursement immédiat. Et la clause du contrat qui lui donne cette faculté n’est pas une clause abusive.

L’affaire portait sur un crédit immobilier remboursable en vingt ans. La banque avait exigé le remboursement immédiat quelques mois plus tard en constatant que des justificatifs de revenus ou des documents fiscaux falsifiés lui avaient été remis pour obtenir le prêt. Les juges ont également rejeté l’argument de l’emprunteur qui reprochait à la banque de ne pas avoir suffisamment contrôlé les documents au moment de la constitution du dossier.

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Peut-on réduire son loyer en échange de travaux ?

Faire des travaux de peinture ou de plomberie en échange d’une franchise de loyers, la pratique est courante. Pour autant, elle est très encadrée par le juge afin qu’il n’y ait pas un déséquilibre trop important entre les deux parties. Et pas seulement en faveur des locataires ! La justice a récemment eu à juger d’un cas d’espèce intéressant. Un propriétaire bailleur avait, semble-t-il, accepté, en contrepartie de travaux réalisés par un preneur qui avaient amélioré et agrandi un bien, un loyer modique et l’indemnisation du locataire à l’issue du bail. En fin de bail, le locataire s’est donc prévalu de cet accord pour solliciter le remboursement des travaux réalisés par lui. Si le bailleur convient avoir accepté un loyer modique en contrepartie de la réalisation de ces travaux, il soutient qu’il n’a pas accepté le principe d’indemnisation en fin de bail. Il demande la nullité de l’accord en raison du déséquilibre de la convention en sa défaveur. Dans un arrêt du 12 juillet 2018, la Cour de cassation estime que « les travaux réalisés par le preneur avaient amélioré et agrandi le bien, que la bailleresse avait accepté en contrepartie un loyer modique et que l’indemnisation du preneur à l’issue du bail n’entraînait pas un déséquilibre de la convention au détriment de l’autre partie au contrat, la cour d’appel en a souverainement déduit que l’avenant du 20 octobre 2006 n’était pas dépourvu de cause ».

Qui veut taxer les héritages ?

Rendue publique début janvier, cette étude propose un lifting complet de l’impôt lié à la transmission, mais guère au bénéfice des Français. Son « ambition » est d’ailleurs clairement formulée quelques lignes plus loin : « Augmenter de 25 % le rendement de la fiscalité des successions. »

Le « think tank plaide pour une hausse assez massive des droits de succession et de donation en ligne directe, à savoir de parents à enfants. Car « les populations les plus âgées ne sont pas disposées à investir, à consommer et à faire circuler les richesses Pour ce faire, Terra Nova suggère de réformer la fiscalité des successions et des donations afin de mieux répartir les richesses. Outre l’alourdissement de la fiscalité pour les plus gros patrimoines, il propose de revenir sur la défiscalisation des transmissions via l’assurance vie.

Des mesures qui permettraient selon l’organisation de générer 3 à 4 milliards d’euros de recettes supplémentaires. Elles prendraient la forme d’un abattement (actuellement fixé à 100 000 euros en ligne directe) décroissant en fonction du montant de la succession, et d’un rééchelonnement des taux (actuellement de 8 % à 45 %) et des tranches d’imposition.

Ces propositions se basent sur le constat qu’une part croissante du patrimoine des Français provient de l’héritage : elle représente plus de 50 % aujourd’hui, alors qu’elle n’était que de 30 % dans les années 1970.

Les recettes fiscales des donations et successions ont également progressé : de 8,5 milliards d’euros en 2005 à 12,2 milliards en 2016. Elles devraient se monter à 14 milliards d’euros en 2019 selon les hypothèses du projet de loi de finances.

Le débat va-t-il être relancé ? La grande majorité des Français (80 % selon un sondage Opinionway) s’opposent à la suppression des héritages, arguant pour certains qu’il est juste de pouvoir transmettre le fruit du labeur qu’on a eu le courage et la peine d’économiser.

Forte hausse de la taxe sur les abris de jardin

C’est une taxe méconnue. Mais elle agace sérieusement les propriétaires. La taxe d’aménagement, dites « taxe sur les abris de jardin » s’applique à toute opération d’aménagement, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiment ou installation soumise à un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable (les constructions de moins de 5 m2 sont exonérées). Et mauvaise nouvelle : sa base de calcul a fortement augmenté au 1er janvier 2019.

Les personnes comptant faire construire un abri de jardin en 2019 vont donc subir une hausse 3,8 % au 1er janvier, après une hausse de 3 % l’année dernière, selon un arrêté paru au Journal officiel du 28 décembre dernier.

Mais ne voyait pas derrière cette hausse, la main d’un gouvernement en quête de nouvelles ressources. Ce bond est simplement dû à l’application des règles de revalorisation. Elle est indexée sur l’indice du coût de la construction, mesuré par l’Insee.

Un sérieux coup de bambou en tout cas pour les amateurs de cabane de jardin ou autre piscine. Mais attention, tout le monde n’est pas concerné. Car à l’instar des taxes foncières ou d’habitation, cette taxe est un impôt local. La hausse est une augmentation de la base de calcul sur laquelle chaque maire peut appliquer un taux plus ou moins élevé, voir exonérer totalement ces contribuables.

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Dépendance : Une aide pour adapter les salles de bains

Après plusieurs semaines de concertations, les partenaires sociaux ont approuvé à l’unanimité un plan de 9 milliards d’euros à destination du logement et de la mobilité des salariés qui répond notamment à la nécessité de réaménager les logements, notamment pour les personnes âgées en situation de dépendance.
Les propriétaires âgés et les bailleurs logeant des retraités modestes bénéficieront bientôt d’une aide à l’adaptation de leur habitat, centrée sur les salles d’eau. La subvention servirait ainsi par exemple à remplacer une baignoire par une douche, plus accessible, ou à permettre la surélévation des toilettes. En attendant plus de détails sur ses contours, on sait déjà que l’aide pourra atteindre 5 000 euros par foyer et doit couvrir 100 % des dépenses de travaux engagées. Les bénéficiaires de la mesure ne devraient donc avoir aucun reste à charge.

Les impôts fonciers prélevés à la source

Chaque mois, à partir de janvier, les bailleurs vont être prélevés à la source de leurs impôts fonciers. Le taux est calculé en fonction des revenus fonciers déclarés en 2017. Mais en cas de problème, les contribuables pourront faire évoluer ce prélèvement en cas de baisse ou de hausse, par exemple en cas de vacance, d’impayés ou au contraire de nouveaux loyers. Une condition, toutefois : le différentiel devra être d’au moins 10 % et supérieur à 200 euros sur l’année. Ce montant vous a été notifié dans l’avis d’imposition reçu en septembre 2018. Les bailleurs pourront modifier leurs acomptes depuis leur espace personnel sur le site des impôts, mais aussi par téléphone.

Afin de ne pas pénaliser les investisseurs locatifs bénéficiant d’une réduction d’impôt (dispositifs Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard…), une avance égale à 60 % de l’avantage fiscal de l’année précédente leur sera versée le 15 janvier. En revanche, les travaux locatifs ne seront déductibles qu’à hauteur de 50 % en 2019, à l’exception des travaux urgents et de ceux résultant d’un achat effectué en 2019.

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