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Epargne retraite : trois profils en ligne de mire

Les sommes engagées dans un plan d’épargne retraite feront l’objet d’une allocation qui permettra de réduire progressivement les risque à l’approche de la date de liquidation envisagée. De surcroît, trois profils différents seront proposés : prudent, équilibré ou dynamique.

Le profil « prudent horizon retraite » devra comporter au moins 30% d’actifs à faible risque jusqu’à 10 ans avant la liquidation.

Entre 10 ans et 5 ans, cette part passera à 60% au minimum puis à 80% entre 5 ans et 2 ans et enfin, dans les deux dernières années avant la liquidation, la proportion minimale requise sera de 90%.

Dans le profil « équilibré », 20% au moins de l’encours devra être constitué d’actifs à faible risque si la liquidation est envisagée dans les 5 à 10 années à venir. Le seuil sera de 50% entre 5 ans et 2 ans et de 70% à moins de 2 ans de la sortie. 

Quant au profil « dynamique », il sera naturellement moins restrictif, avec des seuils de 30% entre 2 ans et 5 ans puis de 50% dans les deux dernières années.

Les indépendants ont le vent en poupe !

En 2016, 3,1 millions de personnes travaillent avec un statut d’indépendant. Après avoir reculé pendant des décennies, leur nombre croît depuis le milieu des années 2000, essentiellement dans les services. La création du régime d’auto-entrepreneur, début 2009, porte cette croissance. Fin 2016, 860 000 micro-entrepreneurs sont actifs. Leurs revenus sont faibles comparés à ceux des indépendants « classiques », en particulier les professions libérales. Les indépendants pèsent davantage dans l’emploi des territoires de tradition agricole ou touristique. La difficulté d’accès à de grands pôles d’activité peut être également liée au maintien ou à l’implantation de structures indépendantes.

Immobilier : A quand les prêts à taux négatifs ?

Depuis quelques jours la banque danoise Jyske Bank propose à ses clients d’emprunter sur dix ans à taux d’intérêt négatif fixe de -0,5%. Concrètement, un client qui emprunterait un million d’euros ne devra rembourser que 999 500 euros dix ans plus tard. Une situation extrême liée à la faiblesse des taux d’intérêt imposée par la BCE. Les banques préfèrent prêter de l’argent à taux négatif plutôt que de prêter ce même argent à des taux encore plus négatifs aux entreprises ou de payer pour placer ces sommes aupès de la BCE. Une aubaine pour les épargnants. Plus ils s’endettent, plus ils s’enrichissent. Si la tendance est la même dans toute l’Europe, en France, les les banques  ne peuvent pas proposer des crédits à taux négatifs, le code civil prévoyant que l’emprunteur est « tenu de restituer le capital emprunté ». Certaines banques prennent en outre leurs précautions en proposant des crédits « capés » dont le taux ne peut jamais descendre en dessous de 0%.

Reste que les taux d’intérêt ont également atteint un niveau historiquement bas. Au mois d’août, la tendance des taux de crédit immobilier est toujours à la baisse. Preuve que les taux ne cessent de baisser, le taux moyen appliqué en juillet sur 20 ans était de 0,96% pour la clientèle du courtier Cafpi (0,56% sur 10 ans, 0,82% sur 15 ans et 1,15% sur 25 ans). Des taux bas qui attirent particulièrement les primo-accédants. Alors qu’en juin le montant moyen emprunté était de 213 557 € sur 248 mois avec un effort de 5,39 années de revenus, en juillet ce montant est passé à 218 730 € sur 248 mois pour un effort de 5,18 années. Cette augmentation du montant emprunté et diminution de l’effort consenti par les primo-accédants est permise par la forte concurrence interbancaire favorable à un premier achat.

Les autres accédants profitent aussi des taux bas et voient leur pouvoir d’achat immobilier augmenter, puisque le montant moyen de l’emprunt qui atteignait 265 476 € sur 202 mois en juin est passé à 278 023 € sur 198 mois en juillet, et que l’effort consenti est resté quasi inchangé, le prix du bien représentant 4,73 années de revenus en juillet pour un accédant (contre 4,76 années en juin).

Les nouveaux plans d’épargne retraite démarrent en octobre

Un décret confirme les dates d’entrée en vigueur de la réforme de l’épargne retraite : les nouveaux produits pourront être commercialisés à partir du 1er octobre 2019; les produits préexistants à la réforme cesseront d’être commercialisés à compter du 1er octobre 2020. Le décret d’application complète aussi la mise en oeuvre de la réforme de l’épargne retraite. Il définit notamment la liste des instruments financiers éligibles aux produits d’épargne retraite et explicite le principe de l’allocation d’actifs adaptée à un horizon de placement de long terme. Par ailleurs, les modalités de calcul de la valeur de rachat ou de transfert des contrats d’épargne retraite exprimés en points sont modifiées afin de tenir compte de la généralisation d’une possibilité de sortie en capital. Le texte fixe également les principes de déontologie que les associations souscriptrices de d’épargne retraite devront adopter. S’agissant des plans d’épargne retraite d’entreprise, sont également précisées les conditions d’application du forfait social réduit sur les versements des employeurs à condition que l’épargne soit orientée vers le financement des petites et moyennes entreprises.

Immobilier locatif : Ces 28 villes qui bloquent les bailleurs

Le dispositif permettant de contenir la hausse des loyers s’applique lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail intervenant entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020. Pour rappel, le nouveau loyer ou celui reconduit ne peut excéder le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Des dérogations sont possibles lorsque des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, ou encore pour les logements inoccupés depuis plus de 18 mois. À Paris, la règle s’articule avec le dispositif d’encadrement du niveau des loyers créé par la loi ÉLAN qui prévoit que le loyer consenti ou révisé ne doit pas dépasser un loyer maximal défini par arrêté préfectoral. À noter qu’à compter du 01.01.2020, les révisions de loyer consécutives à des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ne pourront être opérées que si la consommation d’énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par m2 et par an à l’issue des travaux dûment constatée par un diagnostiqueur agréé. La condition sera présumée remplie si la consommation en énergie primaire avant les travaux constatée par un diagnostic de performance énergétique était inférieure à ce seuil.

2018, Encore une bonne année pour l’épargne salariale

Près de 19 milliards d’euros bruts ont été distribués en 2018 par les entreprises au titre de l’épargne salariale (exercice de l’année 2017), soit une progression de 6,6 %, après + 4,4 % en 2016. Pour le salarié bénéficiaire, le complément de rémunération dégagé par l’ensemble des dispositifs s’établit en moyenne à 2 512 €, en progression de 151 € par rapport à 2016 (+ 6,4 %). La somme des primes représente un complément de rémunération de 6,5 % en moyenne.

En revanche, le nombre de salariés bénéficiaires d’une prime à ce titre est resté relativement stable, à 7,5 millions, soit environ 85 % des salariés couverts par l’un des dispositifs existants. Le montant global versé au titre de l’intéressement, qui représente près de la moitié des versements, a connu une très forte croissance (+ 9,1 %).

A défaut de paiement, une rente viagère devient une donation indirecte

Des parents donnent à l’un de leurs trois enfants différents terrains, à charge pour lui de leur verser une rente viagère. L’enfant ne s’acquitte pas de son obligation, mais les époux donateurs s’abstiennent de lui réclamer le paiement de la rente. À leurs décès, les frères et sœurs du donataire estiment qu’il a été bénéficiaire d’une donation indirecte, et lui réclament le rapport à la succession d’une somme correspondant aux arrérages non versés. En s’abstenant de réclamer le paiement d’une rente viagère due par un enfant, ses parents lui consentent une donation indirecte rapportable.

La cour d’appel de Grenoble constate l’avantage patrimonial indirect dont a bénéficié l’enfant, et en ordonne le rapport. Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation, à défaut pour les juges d’appel d’avoir constaté, en plus de l’appauvrissement des donateurs, l’intention libérale de ceux-ci à l’égard de leur enfant. L’affaire est renvoyée à la cour d’appel de Grenoble, qui rectifie le tir en relevant cette fois que les époux donateurs ont bien manifesté leur intention libérale, en ne réclamant pas pendant de longues années le paiement de la rente. La décision est confirmée par la Cour de cassation.

Cass., 1e civ., 15 mai 2019, n° 18-17372

Préfon et Loi Pacte, comment cela se passe ?

L’ordonnance publiée au Journal Officiel du 24 juillet 2019 portant sur la réforme de l’épargne retraite prévoit la possibilité pour le régime Préfon de modifier ses caractéristiques – choix de la sortie en capital, possibilité de déblocage pour achat de la résidence principale, etc. – afin d’être compatible avec le produit PER issu de la loi relative à la croissance et la transformation des entreprises (PACTE).

La réforme de l’épargne retraite a un double objectif : mettre l’épargne de long terme au service du financement des entreprises – en leur offrant davantage de financements en fonds propres pour accompagner leur croissance et financer l’innovation – et renforcer l’attractivité de l’épargne retraite auprès des épargnants.

Trois principes fondamentaux de la réforme sont fixés dans la loi PACTE :

–        La portabilité des droits acquis sur les différents produits,

–        L’assouplissement des modalités de sortie en rente ou capital,

–        L’ouverture des produits d’épargne retraite aux banques, assurances et fonds de retraite professionnelle supplémentaire (FRPS).

L’ordonnance du 24 juillet 2019 fixe les règles des futurs plans d’épargne retraite qui vont remplacer les actuels contrats PERP et Madelin d’ici 2020. Le rapport au président de la République précise que, conformément aux dispositions de l’article 2 de l’ordonnance, « Certains produits réservés à des publics ciblés, comme le contrat Préfon pour les agents publics, pourront conserver leur gouvernance spécifique », ce qui assure la pérennité de l’association Préfon qui existe depuis 1964.

Il prévoit aussi la possibilité d’une transformation collective des anciens produits dans le cadre des associations souscriptrices. L’association Préfon a choisi cette seconde option. Le 1er janvier 2020 au plus tard, le contrat Préfon-Retraite va donc intégrer toutes les caractéristiques du PER. Cette mesure permettra ainsi aux épargnants et affiliés de bénéficier largement des apports de la réforme.

Immobilier : Les villes favorites des primo-accédants et des investisseurs locatifs

Montant moyen emprunté, revenu annuel par famille, durée initiale du prêt… autant d’informations qui permettent de dresser avec précision le profil des primo-accédants à Toulouse, Rennes, Bordeaux, Lyon et Marseille. Du côté des investisseurs locatifs, ce sont les villes de Toulouse et Bordeaux qui sont analysées.

1. Montant moyen emprunté par les primo-accédants

Dans les 5 villes étudiées, le montant moyen emprunté par les primo-accédants s’est envolé entre 2015 et le 1er semestre 2019, +11,8% à Rennes, +12,8% à Marseille, +14,6% à Toulouse, +21,1% à Bordeaux et +22,2% à Lyon. C’est à Bordeaux que les primo-accédants empruntent le plus, avec une enveloppe moyenne de 244 600 €. « Signe du dynamisme du marché, les prix de l’immobilier se sont envolés ces dernières années et les acheteurs ont dû emprunter plus pour compenser cette hausse et ne pas perdre de surface », souligne Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

2. Durée initiale du prêt (moyenne en mois) des primo-accédants

La durée du prêt a fortement augmenté dans toutes les villes analysées, alors qu’à Marseille, on observe la plus faible hausse, avec +9 mois entre 2015 et 2019, à Lyon la durée moyenne du prêt s’est vue rallongée de 21 mois, passant de 264 mois à 285 mois. « En plus de la hausse du montant emprunté, la durée des prêts augmente ces dernières années, avec pour principal objectif de ne pas perdre en pouvoir d’achat. Les taux sur 25 ans sont attractifs et nous voyons de plus en plus de dossiers sur de longues durées », met en exergue Philippe Taboret.

3. Taux d’apport moyen des primo-accédants

On observe une baisse du taux d’apport moyen comprise entre 2 points pour Bordeaux et 6 points pour Toulouse, « puisque les revenus annuels moyens par famille restent stables, l’apport possible des foyers lors d’un crédit immobilier reste au même niveau. Par conséquent, le prix des biens immobiliers et les montants empruntés étant plus élevés, le poids relatif de l’apport diminue. » poursuit Philippe Taboret. 

4. Part des dossiers en surfinancement chez les primo-accédants

La part des dossiers en surfinancement chez les primo-accédants augmente de 5 points à Bordeaux, 10 à Toulouse, 12 à Marseille, 13 à Rennes et 15 à Lyon. « Au niveau national, cette part des dossiers en surfinancement n’a cessé d’augmenter ces dernières années, passant de 40% en 2015 à 52% au 1er semestre 2019. Les taux très bas permettent aux primo-accédants de réaliser des emprunts en surfinancement, c’est-à-dire qui excèdent la valeur du bien à financer. Cette hausse des dossiers en surfinancement peut s’expliquer par le besoin pour les emprunteurs de payer les frais annexes, tels que les droits d’enregistrement et certains travaux », explique Philippe Taboret.

5. Montant moyen emprunté par les investisseurs locatifs

A l’image des primo-accédants, les investisseurs à Toulouse et à Bordeaux doivent emprunter plus. Avec une augmentation des prix de l’immobilier de 15,9% à Toulouse en 5 ans, le montant emprunté a augmenté de 3,5%. « A Bordeaux les prix de l’immobilier ont augmenté de 22,2% en 5 ans, par conséquent l’enveloppe allouée pour investir en locatif a, elle aussi, augmenté fortement, passant de 191 600 € en 2015 à 232 600 € au 1er semestre 2019, soit une hausse de 21,4% », note Fabrice Pesin, Directeur de la Stratégie et de l’Innovation de Cafpi.

6. Taux d’apport moyen et durée initiale du prêt des investisseurs locatifs

Même si l’évolution du taux d’apport moyen et de la durée initiale du prêt des investisseurs suivent la même tendance que pour les primo-accédants, celle-ci est moins prononcée « Le revenu annuel moyen des familles investissant à Bordeaux a diminué de 8,6% entre 2015 et 2019, signe d’une forme de démocratisation de l’investissement locatif. Les conditions actuelles des crédits permettent à un plus large public d’investir dans l’immobilier en empruntant plus, sur de plus longues durées, avec un apport moindre », souligne Fabrice Pesin.

7. Part d’achats de maisons et part d’achats dans l’ancien par les investisseurs

Qu’il s’agisse de maisons ou d’achats dans l’ancien, on observe deux marchés très distincts. Alors qu’à Toulouse les données étudiées sont stables, à Bordeaux, l’attrait des investisseurs locatifs pour les maisons et l’immobilier ancien connaît un véritable essor. « Même si les investisseurs continuent de privilégier le neuf et les appartements, on a observé à Bordeaux une forte augmentation entre 2015 et le 1er semestre 2019 d’achats de maisons par les investisseurs, passant de 9% à 21%, mais également un enthousiasme pour le marché de l’immobilier ancien, passant de 26% à 38%.  Cet engouement pour l’ancien est en partie dû à la baisse de constructions de nouveaux logements, poussant les investisseurs à se tourner vers des biens existants », analyse Fabrice Pesin.

Les conditions d’emprunts très avantageuses de ce début d’année ont permis à chacun de se lancer dans son projet immobilier. « La politique accommodante de la Banque Centrale Européenne et la forte concurrence entre les banques va faciliter l’accès à la propriété, et ce jusqu’à mi 2020 au minimum », explique Philippe Taboret « Les taux très faibles compensent la hausse des prix de l’immobilier et permettent à chacun une amélioration de leur pouvoir d’achat », poursuit-il. « Quel que soit le profil de l’emprunteur, la pierre reste une valeur sûre pour se construire un patrimoine et c’est aujourd’hui, plus que jamais, le moment d’investir dans l’immobilier », conclut Philippe Taboret.

Immobilier : Que peut-on s’offrir avec 1 million ?

Sans grande surprise, c’est à Hong Kong et à Monaco, que les biens à 1 million sont les plus petits. Dans la métropole chinoise, 1 million de dollars permettent d’acquérir 21 m² dans le quartier de Mid Levels, 26 m² à Happy Valley et 38 m² à Kowloon. Sur le Rocher, c’est un studio de 20 m² que l’on peut acquérir pour 1 million d’euros.  Un million de dollars permettent d’acquérir un bien de 45 (Upper East Side) à 70 m² (Financial District et Battery Park City), en fonction des quartiers. C’est également ce type de surfaces qui est proposé à ce prix à Gstaad, Megève, Aspen et Lech Zürs am Arlberg. C’est également le cas à St Barth où un appartement de 60 m² se négocie 1 million d’euros.

La majorité des grandes villes et lieux de villégiatures proposent des biens de 70 à 150 m² pour 1 million d’euros. C’est notamment le cas à Paris, où ce prix correspond à des biens d’environ 70 m² situés dans le Marais et Rive Gauche et de 85 m² sur le reste de la Rive Droite. Un million d’euros permet également d’acquérir un appartement de 100 m² à Cannes, de 120 à 150 m² à Mykonos, ou encore un duplex de 123 m² à Plan Gorret (Alpes italiennes).

Certaines villes attirent de plus en plus la clientèle haut de gamme et offrent de réelles opportunités d’investissement, en résidence principal ou secondaire. Ainsi une villa de 200 m² avec piscine située dans la Palmeraie à Marrakech, un appartement de 170 m² rénové à Barrio Centro Palacio à Madrid, un appartement de 120 à 180 m² à Lisbonne ou Cascais, un triplex de 386 m² dans le 6e arrondissement de Budapest ou encore une maison de 300 m² sur le golf d’Evian se négocient autour d’1 million d’euros

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