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Actualités Patrimoniale

Copropriété : Pourquoi les charges continuent de flamber ?

Les charges de copropriété auraient augmenté en moyenne de 4 % en 2018, soit le double de la hausse enregistrée en 2017 (2 %). L’ARC explique cette augmentation par les dépenses de chauffage surtout, qui ont suivi l’envol du prix des énergies : + 22,3 % pour le fioul, + 12 % pour le gaz et + 11,5 % pour le chauffage urbain. La plupart des autres postes de dépenses (assurances, gestion, gardiennage, entretien, etc.) resteraient plutôt stables, enregistrant une légère progression de 0,8 % seulement. Le taux d’inflation publié par l’Insee sur la même période s’établit, lui, à 1,8 %, et à 1,3 % si l’on ne prend en compte que les prestations de services. L’ARC recommande donc aux copropriétaires « de réagir en demandant des explications aux syndics » si les hausses de charges qu’ils constatent ont été, l’année dernière, supérieures à 1,3 % pour les dépenses récurrentes liées aux contrats d’entretien et de maintenance ; à 1,8 % pour les contrats d’assurance ; à 2 % pour la gestion du personnel et à 2 % pour les budgets prévisionnels des exercices à venir, à périmètre de dépenses constant.

Immobilier, on va enfin pouvoir connaître les vrais prix de vente des biens

Les Français pourront bientôt savoir avec précision à quel prix s’est vendu un bien près de chez eux ou partout ailleurs sur le territoire depuis 5 ans. En application de la nouvelle loi Essoc portée par Gérald Darmanin, le gouvernement va en effet mettre à la disposition des ménages les données immobilières en possession du fisc.
Au total, près de 15 millions de données seront accessibles. Ces données correspondent à la compilation des actes authentiques signés chez les notaires au cours des cinq dernières années. Soit environ 3 millions de données par an.
Techniquement, il s’agira de la base DVF (demande de valeurs foncières). Une base de données relativement similaire à celle qui a servi au lancement du service Patrim. Mais celle-ci sera accessible de façon anonyme, contrairement à Patrim ou il fallait déjà se connecter avec ses identifiants fiscaux. Ce qui pouvait en rebuter certains.
Ensuite, le service est normalement conçu pour estimer des biens « dans le cadre exclusif d’une déclaration d’IFI ou de succession, d’un acte de donation ou d’une procédure administrative (contrôle fiscal, expropriation), de la vente ou l’acquisition potentielle d’un bien immobilier ou pour le calcul des aides personnelles au logement », rappelle le service des impôts. Autrement dit, des professionnels ne pouvaient pas y avoir accès (en théorie) et en faire une exploitation commerciale. Surtout, il est impossible pour un contribuable de réaliser plus de 50 recherches sur une période de trois mois, soit pas plus de 200 par an.

Successions : Précisions sur la réduction des libéralités

Une réponse ministérielle rappelle le fonctionnement de la réduction des libéralités, lorsqu’elles portent atteinte à la réserve héréditaire (part d’héritage minimale devant revenir à chaque enfant). La réduction a lieu en principe en valeur. Mais lorsque la personne qui a bénéficié, par donation, d’un bien immobilier qu’elle a ensuite vendu, ne peut pas verser l’indemnité de réduction aux héritiers réservataires, ces derniers peuvent exercer une action en revendication contre le tiers qui a acquis le bien. Dans ce cas, la réduction a lieu en nature, par restitution. Toutefois, il est possible de sécuriser les transactions juridiques en faisant intervenir à l’acte de vente les héritiers présomptifs, ce qui a pour effet de leur interdire d’intenter l’action en revendication contre les tiers. La garde des Sceaux annonce que des réflexions sont en cours au ministère de la justice. Un groupe de travail pluridisciplinaire vient d’être constitué « aux fins d’examiner la question de la réserve héréditaire selon les axes de réflexion suivants : l’existant, ce qui se pratique en dehors de nos frontières, et les évolutions qui pourraient être envisagées ».

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Assurance vie : Que faire quand la clause bénéficiaire contredit un testament authentique antérieur ?

Un homme avait désigné comme bénéficiaires de ses contrats d’assurance-vie, dans un testament authentique, son épouse en qualité d’usufruitière, et ses cinq filles pour la nue-propriété. Quelques années plus tard, il avait modifié la clause bénéficiaire par avenants aux contrats, en désignant cette fois-ci son épouse, et à défaut trois de ses filles seulement. Après le décès du souscripteur, les capitaux avaient été versés à l’épouse survivante, en application de la clause ainsi modifiée. L’une des filles écartées avait alors demandé sa part des capitaux, conformément au testament authentique : elle soutenait que la modification de la clause bénéficiaire n’était pas valable, faute d’avoir été effectuée par testament authentique (comme la désignation initiale). L’argument est rejeté par la Cour de cassation (confirmant l’arrêt d’appel). Elle précise que la modification des bénéficiaires peut être effectuée par voie d’avenant, « sans qu’il soit nécessaire de respecter un parallélisme des formes entre la voie choisie pour la désignation initiale et celle retenue pour la modification ». Cette modification peut donc être faite par simple avenant au contrat, même si la première désignation avait été effectuée par un testament authentique (devant notaire).
Cass. civ., 3 avril 2019, n° 18-14640

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La défiscalisation au cœur du projet de reconstruction de Notre-Dame

« Les 600 millions de dons annoncés vont se traduire par plusieurs centaines de millions d’euros de réductions d’impôts à prélever sur les contribuables lambda », s’alarme Joël Giraud, député des Hautes-Alpes. Car, ces dons sont déductibles d’impôts. Les entreprises peuvent, en effet, défiscaliser 60 % de leurs dépenses en mécénat dans une limite de 0,5 % de leur chiffre d’affaires. Les particuliers bénéficient, eux, actuellement d’une réduction d’impôt égale à 66 % du montant du don, dans la limite de 20 % de leur revenu imposable.
Le même Joël Giraud demande donc de « contrecarrer les volontés émises de voir cette réduction d’impôts portée à 90 % pour Notre-Dame de Paris. C’est l’ancien ministre de la Culture et auteur de la loi sur le mécénat de 2003, Jean-Jacques Aillagon qui le premier a suggéré, que « l’État vote rapidement une loi pour faire de Notre-Dame de Paris un trésor national, afin que les dons versés pour sa reconstruction bénéficient d’une réduction d’impôt de 90 % » plafonnée à 50 % du montant de l’impôt dû par l’entreprise.
Cette « formule exceptionnelle » permettrait une défiscalisation des dons versés pour la reconstruction de la cathédrale à hauteur de 90 %, plafonnée à 50 % du montant de l’impôt dû par l’entreprise.
Les trésors nationaux ne concernent que des biens culturels – et non pas immobiliers – ayant fait l’objet d’un refus d‘exportation ou encore présentant un intérêt majeur pour le patrimoine national au point de vue de l’histoire, de l’art ou de l’archéologie.
Cette niche fiscale sur le mécénat d’entreprise est régulièrement décriée, notamment dans un rapport récent publié à l’automne par la Cour des comptes. Elle avait appelé à « mieux encadrer » le mécénat d’entreprise, multiplié par dix en quinze ans.
Alors que le Président devait annoncer lundi soir, un coup de rabot sur les niches fiscales, la situation est donc des plus cocasse. Mercredi, à l’issue du conseil des ministres consacré pleinement au plan de reconstruction de la cathédrale Notre-Dame, Édouard Philippe a détaillé un projet de loi prévoyant de donner un cadre légal à la souscription nationale annoncée par Emmanuel Macron. Sur le plan fiscal, les dons des particuliers bénéficieront d’une réduction majorée d’impôt sur le revenu, au taux de 75 % jusqu’à 1 000 €. Au-delà de ce montant, le taux de droit commun actuel de 66 % sera appliqué. Précisons que la réduction d’impôt est plafonnée à 20 % du revenu imposable du donateur.

Décryptage des idées reçues sur le Dispositif fiscal Girardin

1. L’avantage fiscal Girardin ne concerne que les contribuables les plus aisés

Faux, depuis le plafonnement des niches fiscales, l’avantage fiscal maximum autorisé pour un dossier éligible de plein droit au dispositif est de 40 909 euros et il est accessible dès 2 500 euros d’impôt à optimiser. C’est donc les catégories moyennes et moyennes supérieures qui sont concernées par ce dispositif, soit des millions de contribuables et c’est moins de 0,5 % du public concerné qui en bénéficie !
Par exemple, un célibataire déclarant un salaire mensuel net de 3 000 € peut décider d’affecter son impôt normalement dû de 3 922 € au financement de projets économiques outremer et bénéficier en échange d’une réduction de l’impact de son impôt d’environ 20 %. Pour neutraliser la totalité de son impôt, il pourra subventionner un projet Girardin Agricole à hauteur de 3 137 €, soit 785 € de gain en pouvoir d’achat en échange d’un acte solidaire.

2. Investir dans l’industrie en outremer est le moyen le plus efficace pour faire baisser le coût de vos impôts

Vrai, mais la prudence doit être de mise.
Faut-il en effet vérifier le sérieux de l’opérateur, les diligences réalisées préalablement à la sélection des investissements à financer, leur éligibilité et le respect des obligations prévues à l’article 199 undecies B du CGI, leur utilité pour le développement de chaque exploitant aidé et les procédures de suivi pendant la période de 5 ans avant de s’engager et en général vérifier des éléments factuels et notamment le respect des obligations de l’article 242 septies du CGI qui encadrent leur activité.
L’efficacité de ce dispositif implique un minimum de diligences à réaliser aussi l’intervention d’un professionnel garantissant la réalisation de l’ensemble de ces diligences est fortement recommandé pour réduire, sereinement et en toute transparence, l’impact de l’impôt d’environ 20 % chaque année.

3. Il vaut mieux souscrire directement chez un opérateur ou un conseil en investissement spécialisé

Vrai, mandater un intermédiaire incapable de réaliser l’ensemble des diligences nécessaires est très risqué car ses critères de sélection ne seront pas objectifs, et par définition en conflit d’intérêts avec son client. Il vaut mieux traiter directement avec un spécialiste de l’outre-mer sélectionné en demandant le cas échéant à son conseil habituel de réaliser une simple mission d’assistance à la souscription pour aider notamment au calcul du montant optimal à souscrire.
Pour le conseil habituel il s’agira d’une mission de conseil non liée à une activité réglementée qui limitera de fait sa responsabilité sur une mission qu’il maîtrise.

4. Un Conseil en Investissement Participatif (CIP) peut distribuer une offre Girardin

Vrai, c’est même un schéma idéal puisque les offres Girardin réalisées sur une plate-forme opérée par un CIP, de par son statut défini à l’article L. 547-1 I du CMF, fournit une activité de conseil en investissement portant sur les offres formulées sur son site internet et est tenu de respecter des règles de bonne conduite étendues dans la fourniture de leur prestation de conseil (notamment, la réalisation d’un test d’adéquation de l’offre au profil de l’investisseur), sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers. Le CIP intervient donc en contrôle de 2nd niveau des projets à financer présenté par l’opérateur et garantit aux investisseurs la réalisation de l’ensemble des diligences nécessaires préalables et pendant la durée de leur investissement.

5. Seule la SNC permet de financer des dossiers de plein droit

Faux, certains opérateurs usent de cet argument trompeur en affirmant « Entérinement de la SNC comme unique forme juridique pour les opérations d’investissement sans agrément et introduction des SA ou SAS pour les opérations soumises à Agrément ». En réalité, il est beaucoup plus engageant en termes de responsabilité et d’obligations fiscales pour un opérateur d’utiliser des SAS qui sont pourtant un environnement juridique bien plus adapté à des investisseurs passifs.

6. La réduction d’impôt peut être garantie quoi qu’il arrive par certains opérateurs

Faux, certains opérateurs usent de cet argument trompeur en affirmant, par exemple, « Quoiqu’il arrive, vous bénéficierez ainsi de votre avantage fiscal, les risques financiers et fiscaux étant tous couverts par nos garanties ». En réalité, il ne s’agit que des garanties prévues par les assurances obligatoires souscrites par tous les opérateurs et les exploitants des matériels financés dans le cadre de leurs activités respectives. Comme toutes assurances, les garanties sont plafonnées et malgré la constitution d’une réserve de trésorerie en complément, en cas de reprise massive des avantages fiscaux, il est possible que ces garanties ne soient pas suffisantes, un vrai sujet lorsque l’on sait qu’une règle non respectée du dispositif Girardin est actuellement dans le collimateur de l’administration fiscale, certains opérateurs parmi les principaux du marché du Girardin Industriel ne l’auraient pas respectée.

7. La rentabilité fiscale d’une opération Girardin est de 20 à 25 % en fonction de la période de souscription

Vrai, la rentabilité fiscale correspond au gain en pouvoir d’achat calculé sur la subvention d’investissement Girardin réalisée à fonds perdu. Il ne s’agit pas d’une rentabilité financière mais bien d’un gain en pouvoir d’achat exprimé en pourcentage de la somme affectée au financement du besoin en investissement d’un ou plusieurs exploitants ultramarins.

8. Le Girardin est indispensable au développement de l’économie ultramarine

Vrai, c’est un outil de financement incontournable qui a démontré son efficacité depuis plus de 30 ans permettant aux entreprises locales de réduire le prix de revient de leurs besoins en investissements

Propriétaire, n’oubliez pas d’augmenter vos loyers

Chaque année, de nombreux propriétaires oublient d’augmenter systématiquement les loyers à la date anniversaire du bail. Cela représenterait ainsi 195 millions d’euros de manque à gagner pour eux… et autant d’argent économisé pour les locataires. Pour chaque propriétaire, cela correspond à une perte de 136 euros par an en moyenne, selon une étude réalisée par Smartloc. Pourtant, il suffit d’appliquer l’IRL. Publié par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), l’IRL sert à la révision des loyers d’habitation des logements loués vides ou meublés qui intervient chaque année, lorsque le contrat de location contient une clause de révision annuelle.
Depuis la loi Alur, le propriétaire doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer. S’il agit en ce sens, le bailleur dispose d’un an, à partir de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande au locataire. La modification prend alors effet au jour de sa demande et n’est pas rétroactive. Passé le délai d’un an, le propriétaire est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée.
Pour calculer l’augmentation du montant du nouveau loyer, le propriétaire doit effectuer l’opération suivante : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l’année précédente.
Au premier trimestre 2019, l’indice de référence des loyers s’établit à 129,38. Sur un an, il augmente de 1,70 %, après une hausse de 1,74 % au trimestre précédent.
L’Indice de référence des loyers (IRL) est fixé à 129,38 au premier trimestre 2019. Les propriétaires bailleurs peuvent ainsi augmenter de 1,70 % le montant du loyer des baux d’habitation qui se réfèrent à cet indice.

Le vrai coût des trajets domicile travail

Selon une étude HelloWork, qui édite les plateformes RegionsJob et ParisJob, 23 % des Français dépensent plus de 150 euros par mois pour se rendre sur leur lieu de travail (10 % dépensent même plus de 200 euros !). Un budget important qui décroît dans les grandes villes. Ainsi 8 habitants sur 10 de villes de plus de 100 000 habitants dépensent moins de 100 euros par mois pour leur trajet domicile/travail quand près d’un tiers (29 %) des habitants de petites villes dépense plus de 150 euros. En région parisienne, seulement 10 % des salariés dépensent plus de 150 euros.
Pour un tiers des Français ce budget impacte « fortement » leur pouvoir d’achat. Face à un tel poste de dépense, les Français sont prêts à s’adapter ! 4 Français sur 10 se disent prêts à déménager pour se rapprocher de leur travail. À l’inverse, près de 3 sur 4 pourraient changer d’emploi pour se rapprocher de leur domicile (le chiffre baisse légèrement, à une personne sur deux, en Ile-de-France et seulement une sur trois dans les villes de moins de 20 000 habitants).
Plus inattendu, près de 4 Français sur 10 sont prêts à baisser leur salaire pour rapprocher leur emploi de leur domicile. Un phénomène moins présent dans les villes de plus de 100 000 habitants (24 % seulement), à mettre en rapport avec les 69 % d’actifs en poste satisfaits de leur temps de transport dans ces villes.
Les chercheurs d’emploi sont prêts à encore plus de changements : 7 sur 10 sont disposés à accepter un poste moins rémunéré s’il est plus près de chez eux et la moitié pourrait déménager pour trouver un emploi. Côté temps de trajet en revanche, seuls un tiers d’entre eux serait prêt à faire plus de 45 minutes de trajet.

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La fin de la taxe d’habitation pour 2022

C’est confirmé ! Gérald Darmanin, le ministre de l’action et des comptes publics a confirmé à l’Assemblée nationale la suppression de la taxe d’habitation due au titre de la résidence principale pour l’ensemble des contribuables d’ici à 2022, confirmant ainsi un engagement du Président de la République pris fin 2017. Selon le ministre, la mesure sera inscrite au menu du projet de loi de finances pour 2020.

Le rendement décevant d’un investissement immobilier est-il un vice caché ?

Quand on achète un bien pour le louer, le rendement, c’est souvent un élément clé dans la décision d’achat. Pour mémoire, le rendement, c’est la valeur d’un bien comparé à ce qu’il rapporte. Un appartement 100 000 euros qui rapporte 500 euros par mois, soit 6 000 euros par an, a un rendement brut de 6 % par an. Pour obtenir un rendement net avant impôts, il faut ensuite retrancher les coûts du logement (impôts, taxes, entretien, frais d’agence assurance).
Si le rendement est un élément décisif dans un achat immobilier locatif, il ne peut jamais être garanti par le vendeur. Et même sil le faisait, il ne sera pas engagé par sa promesse.
Dans une affaire récente ou un acheteur voulait faire annuler un achat pas aussi rentable que prévu, à cause du fort taux de turn-over des locataires, la Cour de Cassation est venue rappeler que le vendeur ne peut et ne doit que garantir le potentiel de ce qu’il vend, en l’espèce le potentiel technique de rendement, et non garantir ce qui était espéré par l’acquéreur. Il ne peut pas en garantir la rentabilité économique puisqu’il n’a plus la maîtrise sur l’utilisation, l’exploitation ou la gestion après la vente. Le seul fait de ne pas retirer le profit escompté n’est pas la preuve d’un défaut, a exprimé la Cour. « Le manque de rentabilité d’un achat n’est pas un vice caché qui permettrait de demander une réduction de prix ou même l’annulation de la vente. Un vice caché est un défaut inhérent à cet objet, meuble ou immeuble, objectif, alors qu’un défaut susceptible d’être lié à l’usage fait par son acquéreur ne répond pas à cette définition, explique la Cour de cassation.

(Cass. Civ 3, 21.3.2019, U 18-12.026).

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