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Ces travaux qui attendent les bailleurs

Les appartements « passoire thermique » et des chaudières au fuel seront progressivement interdits. Des travaux en perspectives pour de nombreux bailleurs.

Des travaux en perspectives pour de nombreux bailleurs ! Le gouvernement va introduire, par décret, la performance énergétique parmi les critères de la « décence« d’un logement dès le 1er janvier 2023″, a indiqué Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, à l’issue du Conseil de défense écologique. Concrètement, les personnes qui vivent dans les logements qualifiés de « passoires thermiques » (qui consomment plus de 500 kWh au m2 par an) pourront « exiger du propriétaire qu’il fasse des travaux, voire de saisir un juge pour suspendre le versement des loyers », a précisé la ministre. Les logements les plus énergivores pourraient carrément se voir interdits de mise en location.

Les chaudières au fuel bannie

Il sera bientôt interdit d’installer des chaudières au fuel et au charbon dans des logements neufs et « nous obligerons aussi, à partir de janvier 2022, à remplacer les chaudières au fuel ou au charbon qui sont en panne par une chaudière plus vertueuse », a ajouté Barbara Pompili dans un entretien au Monde.

Autre mesure radicale, « nous allons interdire le chauffage extérieur sur l’espace public, les terrasses » et obliger à « fermer les portes pour tous les bâtiments chauffés ou climatisés ouverts au public ». Ces mesures ne seront toutefois pas mises en œuvre avant le printemps 2021, précise Barbara Pompili, justifiant ce délai par la crise du Covid-19.

L’indice de référence des loyers reste stable

L’indice de référence des loyers se maintient à 130,57 au deuxième trimestre 2020.

Les loyers d’habitation indexés sur l’indice du deuxième trimestre peuvent être revalorisés dans la même proportion. Dans le prolongement des trimestres précédents, la hausse de l’indice sur un an demeure contenue : + 0,66 % au deuxième trimestre, après + 0,92 % au premier trimestre 2020, + 0,95 % au quatrième trimestre 2019, + 1,20 % au troisième 2019 et + 1,53 % au deuxième 2019.

Un don en franchise d’impôt pour aider ses enfants à se loger

100.000 € en franchise de droits. Voilà ce que chaque parent va pouvoir donner à chacun de ses enfants qui affecte ces fonds à des travaux de rénovation énergétique ou à la construction de sa résidence principale. Et ce jusqu’au 30 juin 2021.

Cette exonération ne remplace pas celles existantes mais s’ajoute aux abattements déjà disponibles de 100.000 € sur les donations entres parents et enfants et même de 31.865 € spécifique aux dons de sommes d’argent aux profits d’enfants majeurs (le donateur doit avoir moins de 80 ans). Sénateurs et députés sont parvenus cette semaine à un accord sur le troisième projet de loi de finances rectificative pour 2020 en commission mixte paritaire. Concernant les mesures visant à inciter au déblocage de l’épargne accumulée pendant le confinement, une exonération temporaire de droits de mutation a été décidée pour des dons familiaux dans la limite de 100.000 € jusqu’au 30 juin 2021.

Une exonération votée en deux temps

L’Assemblée nationale avait introduit en première lecture une exonération temporaire applicable aux dons de sommes d’argent, mais uniquement affectées à la création ou au développement d’une entreprise de moins de 50 salariés dont la direction est assurée par le donataire pendant une durée minimale de trois ans à compter de la souscription. Concrètement, il s’agit de la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une société qui doit exercer son activité depuis moins de 5 ans et ne pas encore avoir distribué de bénéfices. Les sénateurs ont modifié le projet en limitant l’éligibilité aux dons familiaux (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, neveu ou nièce) mais son champ d’application a été étendu aux travaux de rénovation énergétique et à la construction de la résidence principale. Les travaux doivent concerner le logement du bénéficiaire dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Ces travaux doivent être éligibles à la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov ».

SCPI : Les rendements 2020 vont-ils s’effondrer ?

Selon les chiffres de FranceSCPI, les dividendes versés pour le 1er semestre correspondent à un rendement moyen annualisé de 3,93% passant ainsi sous la barre des 4%.

Ces résultats communiqués par les Sociétés de Gestion laissent présager d’un rendement supérieur pour l’année 2020. En effet, elles avouent presque toutes jouer la carte de la prudence pour ce 2ème trimestre et envisagent de probables rattrapages de dividendes pour lisser le rendement annuel au 4ème trimestre.

Les différentes catégories de SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. La tendance du 1er trimestre est confortée puisque les SCPI diversifiées affichent un rendement semestriel annualisé de 4,34%. Parmi les bons élèves, les SCPI spécialisées dans la Santé sont dans le peloton de tête avec un rendement semestriel annualisé de 4,54%. Les SCPI résidentielles et logistiques, moins impactées par le confinement confirment leurs avances avec des rendements semestriels supérieurs à 6% annualisés.

Cette crise n’épargne malheureusement pas toutes les classes d’actifs : malgré de bons fondamentaux, les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie sont très fortement pénalisées par le confinement : leur rendement semestriel annualisé est de 1,86% soit 3 à 4 points que celles qui performent le plus. Contre toute attente et en dépit d’une crainte sur les recouvrements de loyers, les SCPI de commerces affichent un rendement semestriel annualisé de 3,6%.

Recul historique de la collecte des SCPI

Sans grande surprise, la collecte nette est en fort retrait suite à la crise du coronavirus et son confinement : à peine 900 millions € pour ce 2ème trimestre. Il s’agit de la plus faible collecte nette trimestrielle enregistrée depuis le début des années 2010. En revanche, après un 1er trimestre 2020 record (2,4 milliards €), les sociétés de gestion font toutes le même constat : le nombre de retraits est restreint. Cela peut témoigner de la confiance qu’accordent les épargnants aux SCPI. Mais aussi à la difficulté de vendre ses parts alors que la plupart des établissements étaient fermés ou en fonctionnement réduits.

Copropriété : Les consommations individuelles envoyées avant l’AG

Si votre copropriété dispose d’une chauffage central ? Vous allez recevoir une information détaillée sur la consommation d’énergie de votre bien immobilier.

Dans le cadre de la préparation d’une AG de copropriétaires, le syndic doit mettre certaines pièces justificatives à la disposition de tous les copropriétaires, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours, la quantité consommée et le prix de chacune des catégories de charges.

A partir du 25 octobre 2020, il devra également fournir une note d’information sur les modalités de calcul des charges collectives de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire (loi du 10 juillet 1965, art. 24-9). Le document dont le contenu sera précisé par décret en Conseil d’État, devra être transmis par le syndic à chacun des copropriétaires, en même temps de la convocation à l’assemblée générale annuelle.

Lorsque l’immeuble est pourvu d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire, commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et qu’il est soumis à l’obligation d’individualisation des frais, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.

Report de la trêve hivernale : une très mauvaise nouvelle pour les bailleurs immobiliers

Les expulsions des locataires mauvais payeurs sont suspendues l’hiver mais reprennent au printemps. Covid oblige, la trêve hivernale a été maintenue jusqu’au 10 juillet. Les expulsions vont donc pouvoir reprendre.

En théorie, car pour éviter que certains se retrouvent à la rue sans aucune solution de relogement dans le contexte de la crise sanitaire actuelle, Julien Denormandie, ancien ministre du Logement, a pris une instruction pour demander aux préfets d’assortir tout concours de la force publique à une proposition de relogement effective et adaptée à l’occupant dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement ou à une proposition d’hébergement et d’accompagnement pour les situations où l’occupant porte gravement atteinte à son environnement matériel et, ou humain immédiat. Les préfets doivent également veiller à ce que les bailleurs et les réservataires répondent à leurs obligations d’attribution de 25 % de logements aux Dalo (Droit au logement opposable).

Les places ouvertes pendant la période hivernale et la crise sanitaire devront être maintenues tant que des solutions alternatives ne seront pas trouvées. Les personnes accueillies dans ce parc exceptionnel doivent « systématiquement » bénéficier d’une évaluation sociale, afin qu’ils soient orientés au fur et à mesure vers un logement ou une solution adaptée à leur situation.

Avec cette mesure, le gouvernement entend relancer les attributions de logements sociaux pour 3 000 ménages sur l’ensemble du territoire national d’ici le 31 juillet. Une bonne nouvelle pour les locataires qui en cache une plus mauvaise pour les bailleurs. Les délais d’attente risquent d’être plus longs que d’ordinaire. «Nous nous attendons à avoir beaucoup de demandes notamment de la part des bailleurs sociaux qui sont les plus concernés, a déjà reconnu le cabinet du ministre. Les délais sont plus longs parce que nous souhaitons éviter au maximum les expulsions et trouver une solution de relogement.»

Et de promettre: «S’il le faut, nous indemniserons plus les propriétaires». Ces dernières années, l’État a consacré, pour ces indemnisations, un budget d’une trentaine de millions d’euros. Un montant qui va sûrement augmenter avec la crise. Mais là encore, le ministre chargé du Logement a tenu à être rassurant. «Les propriétaires pourront solliciter l’indemnisation de l’État quand les procédures d’expulsion n’auront pas été exécutées», a confié Julien Denormandie. Concrètement, même si la Justice vous autorise d’expulser votre locataire, elle ne pourra pas être appliquée tant qu’il ne sera pas relogé. En attendant qu’il le soit, le propriétaire peut donc être remboursé par l’État.

Un nouveau Pinel va t-il voir le jour ?

La FPI, par la voix de sa présidente Alexandra François-Cuxac, demande des mesures d’urgence au gouvernement pour sauver le secteur de la construction.

Il s’agit notamment du prolongement du dispositif de prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’à fin 2022 pour les primo-accédants, de baisses ciblées de TVA ou encore offre d’une garantie de l’Etat pour les prêts immobiliers afin de faciliter l’accès au crédit. Mais le cheval de bataille des promoteurs reste l’immobilier neuf soutenu par le dispositif Pinel.

Dans les zones dites “tendues”, l’acquéreur d’un logement neuf peut bénéficier d’une conséquente réduction d’impôts sur le revenu, s’il décide de mettre son bien en location longue durée.

Pour un logement loué 6 ans, le particulier bénéficiera de remises fiscales représentant au total 12% du prix d’achat.

Pour 9 ans de location, la réduction atteindra 18% du prix du bien. Enfin, s’il décide de mettre en location son bien pendant 12 ans, il obtiendra un geste du fisc se chiffrant à 21% du prix d’achat. Si ce dispositif est au cœur du lobbying des promoteurs, c’est que la moitié des achats dans le neuf est liée à l’investissement locatif. Ils militent ainsi pour la création à partir de janvier 2021 pour ce qu’ils appellent un “Pinel Croissance Verte » avec des réductions d’impôts plus importantes sous conditions de respect de critères environnementaux. Les particuliers qui investiraient dans des logements à “hautes performances environnementales” pourraient bénéficier de remises d’impôts plus conséquentes.

La FPI veut faire passer les barèmes de défiscalisation à 18% du prix du bien pour des relocations de 6 ans ; 27% pour les investissements sur 9 ans, et enfin 30% pour les investisseurs qui prévoient de louer leur bien pendant 12 ans. “Ce que nous souhaitons, c’est soutenir la demande en investissements locatifs”, défend , la présidente de la FPI.

La FPI voudrait aussi donner la possibilité des investisseurs de rallonger la durée de défiscalisation possible, jusqu’à 15 ans ! Dans ce cas les investisseurs récupéreraient jusqu’à 33% du prix d’achat du logement en réduction d’impôts.

Immobilier : Les parisiens ont-ils vraiment fui la Capitale ?

Est-ce que les logements acquis sont plus grands qu’avant et répondent à ce désir d’espace provoqué par le confinement ? Est-ce que les Parisiens ont massivement fui la Capitale ?

Pas du tout. Selon la dernière étude de Century 21 qui démontre qu’entre fantasmes et réalité, il y un pas que les acheteurs n’ont pas franchi. La superficie moyenne d’une maison était de 115,7 m² avant le confinement, elle est de 115,2 m² depuis, tandis qu’un appartement acheté faisait en moyenne 59,1 m², il en fait 57,8 m² désormais. Le principal obstacle à acquérir plus grand tient sans aucun doute au prix.

Les requêtes des internautes souhaitant « acheter une résidence secondaire » progressent de 57%, et la requête « maison de campagne » augmente de 156%. Pourtant, depuis le 11 mai 2020, les transactions sont essentiellement destinées à la résidence principale dont la part remonte à 68,3%, tandis que les résidences secondaires ne représentent pour le moment que 4,3% des achats et les acquisitions au titre de placement sont en retrait par rapport à l’avant-confinement (27,3% des transactions).

Les moins de 40 ans représentent près de 50% des acquéreurs depuis la fin du confinement, leur part est en hausse par rapport au 1er trimestre 2020. Ceux qui s‘attribuent la plus grande part des acquisitions sont ceux qui conjuguent donc les trois motivations essentielles : un toit pour la famille, la constitution d’un patrimoine et la recherche d’une sécurité.

Sur le 1er semestre 2020, la superficie d’un appartement parisien s’établit à 53 m² (un record), peu importe que le prix moyen au m² ait grimpé aussi (+7,4% entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020). Il atteint désormais 10 671€, soit son plus haut historique. Le montant moyen d’une transaction parisienne s’envole : +17,2% (entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020) pour atteindre 547 022€.

Pour financer cette hausse, les Parisiens allongent la durée de leur crédit (21,7 ans en moyenne) et augmentent la quotité de financement par emprunt (68,3%). La Capitale suit la tendance nationale : ces achats sont essentiellement destinés à l’acquisition de la résidence principale et leur proportion représente 60,3% des transactions (versus 55,9% un an auparavant). Ce phénomène s’est amplifié après le confinement : la part des acquisitions au titre de résidence principale a augmenté de 8,2% en comparaison à la même période l’an passé.

Dans l’ensemble, il n’y a pas eu d’exode massif de Parisiens vers la campagne ou le littoral. Quitter la Capitale ne semble pas si évident que cela. Alors bien sûr, certains secteurs semblent plus attractifs que d’autres comme le Bassin d’Arcachon, le nord de la Bretagne, l’ancienne Haute-Normandie, l’Aisne, mais l’afflux de Parisiens est marginal, et les rêves exprimés en période de confinement ne se sont pas traduits dans la réalité. Ou pas encore. Les évolutions de prix sont très disparates selon les régions : tandis que l’Auvergne-Rhône-Alpes est relativement stable, la Bourgogne-Franche-Comté, le Grand Est, les Hauts-de-France, la Normandie, l’Occitanie et la Provence-Alpes-Côte d’Azur voient leur prix progresser en-deçà de 5%. En revanche, la Bretagne, le Centre-Val de Loire ainsi que les Pays de la Loire enregistrent des hausses supérieures à 5%. Seule la Nouvelle-Aquitaine voit son prix moyen au m² reculer.

Les dons pour création d’entreprise éxonérés

Exonération temporaire des droits de mutation pour les dons de sommes d’argent, à hauteur de 100 000 €, consentis en pleine-propriété au profit d’un proche pour aider à la création ou au développement d’une entreprise.

Les députés ont adopté jeudi en première lecture le troisième projet de loi de finances rectificative pour 2020, le troisième texte budgétaire qui renforce le dispositif de soutien aux secteurs d’activité les plus touchés par la crise consécutive à l’épidémie de covid-19. Le texte instaure ainsi une exonération temporaire (jusqu’au 30 juin 2021) de droits de mutation pour les dons de sommes d’argent, à hauteur de 100 000 euros, consentis en pleine-propriété au profit d’un proche à condition que le bénéficiaire de la donation affecte la somme à la création ou au développement d’une entreprise de moins de cinquante salariés dont il assurera la direction.

Déblocage de l’épargne retraite pour les indépendants

La mesure en faveur des travailleurs indépendants visant à permettre le déblocage anticipé de l’épargne retraite est confirmée.

Les députés ont adopté jeudi en première lecture le troisième projet de loi de finances rectificative pour 2020, le troisième texte budgétaire qui, principalement, renforce le dispositif de soutien aux secteurs d’activité les plus touchés par la crise consécutive à l’épidémie de covid-19. La mesure en faveur des travailleurs indépendants visant à permettre le déblocage anticipé de l’épargne retraite (contrats Madelin et PER individuels) est confirmée, avec un plafond de rachat maximal relevé à 8 000 €, dont 2 000 € en franchise d’impôt sur le revenu.

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