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La nouvelle idée du gouvernement pour taxer les plus values de la résidence principale

Souvenez-vous ! C’était en janvier. En pleine crise des gilets jaunes. Le président Macron se lance dans un tour de France du débat. Lors de l’un d’entre eux, un intervenant avait suggéré au Chef de l’État de « réguler » certaines plus-values immobilières. Le président de la République avait alors répondu que son idée de taxation des plus-values effectuées lors de la revente de résidences principales, effectivement exonérées à la revente était « très bonne » et avait ainsi relancé le débat sur la fiscalité de l’immobilier.

6 mois plus tard, les gilets jaunes sont retournés dans le coffre des voitures et l’idée de taxation des plus-values remisée aux oubliettes. Un abandon confirmé par Gérard Darmanin, le ministre de l’action et des comptes publics. Interrogé par un sénateur des Hauts-de-Seine sur la fiscalité de l’immobilier, il vient de préciser qu’il lui semblait préférable de conserver le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières concernant les résidences principales.

« Les plus-values immobilières réalisées lors de la revente de résidences principales sont exonérées du paiement de l’impôt sur le revenu en France. Cette disposition se retrouve dans de nombreux pays voisins, à l’identique ou sous la forme d’une exonération (partielle ou totale) sous conditions de réinvestissement de la plus-value de cession dans l’achat de la future résidence principale. Une imposition des plus-values immobilières représente un coût de transaction qui par nature a pour effet de limiter la fluidité des échanges sur le marché immobilier, et le bon appariement du parc. Une éventuelle hausse de l’imposition des plus-values immobilières pourrait également se révéler inflationniste en zones tendues, le vendeur reportant le coût sur l’acheteur », explique-t-il en substance.

Pour ces différentes raisons, il lui semble donc préférable de conserver le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières concernant les résidences principales. « En revanche, la réflexion sur la fiscalité locale et les façons d’améliorer son efficacité se poursuit » a-t-il lâché.

Définitivement enterrée l’idée de taxer les plus values ? Pas vraiment. Car Bercy a une nouvelle idée. Plutôt que de remettre en cause l’exonération de la plus-value immobilière générée lors de la vente d’une résidence principale, le gouvernement propose de relever la fiscalité locale, notamment lorsque l’installation d’un nouvel équipement public (station de métro ou de RER dans le cadre du Grand Paris, par exemple, entraîne une hausse locale des prix de l’immobilier. Pour le ministre de l’Économie et des Finances, il est du ressort des collectivités qui choisissent d’investir dans un nouvel équipement de faire contribuer, via la taxe foncière par exemple, les propriétaires d’un bien immobilier qui profiteront de ce nouvel équipement.

Le DIT entre en vigueur

Afin de comparer plus facilement les tarifs entre les établissements et ainsi favoriser la concurrence en permettant aux usagers d’être mieux informés quand ils souhaitent changer de banque, un arrêté prévoit que les banques doivent mettre à disposition des clients, sur papier ou sur un site internet, un document d’information tarifaire, le DIT.

Il doit comporter douze tarifs : le prix des services de banque à distance (Internet, SMS, téléphone), les alertes sur les situations des comptes, la tenue de compte, le prix de la fourniture d’une carte internationale à débit immédiat et à débit différé, le prix d’une carte à autorisation systématique, le retrait d’espèces dans un distributeur automatique d’une autre banque, la cotisation pour une offre d’assurance perte et vol des moyens de paiement, les virements SEPA occasionnels, les frais d’exécution de prélèvements SEPA, les frais de mise en place d’un mandat de prélèvement SEPA et enfin les commissions d’interventions.

Le DIT remplace l’« extrait standard des tarifs » mis en place en 2011 qui synthétisait les onze tarifs des services les plus courants.

Actualités Patrimoniale

Epargne retraite : trois profils en ligne de mire

Les sommes engagées dans un plan d’épargne retraite feront l’objet d’une allocation qui permettra de réduire progressivement les risque à l’approche de la date de liquidation envisagée. De surcroît, trois profils différents seront proposés : prudent, équilibré ou dynamique.

Le profil « prudent horizon retraite » devra comporter au moins 30% d’actifs à faible risque jusqu’à 10 ans avant la liquidation.

Entre 10 ans et 5 ans, cette part passera à 60% au minimum puis à 80% entre 5 ans et 2 ans et enfin, dans les deux dernières années avant la liquidation, la proportion minimale requise sera de 90%.

Dans le profil « équilibré », 20% au moins de l’encours devra être constitué d’actifs à faible risque si la liquidation est envisagée dans les 5 à 10 années à venir. Le seuil sera de 50% entre 5 ans et 2 ans et de 70% à moins de 2 ans de la sortie. 

Quant au profil « dynamique », il sera naturellement moins restrictif, avec des seuils de 30% entre 2 ans et 5 ans puis de 50% dans les deux dernières années.

Les indépendants ont le vent en poupe !

En 2016, 3,1 millions de personnes travaillent avec un statut d’indépendant. Après avoir reculé pendant des décennies, leur nombre croît depuis le milieu des années 2000, essentiellement dans les services. La création du régime d’auto-entrepreneur, début 2009, porte cette croissance. Fin 2016, 860 000 micro-entrepreneurs sont actifs. Leurs revenus sont faibles comparés à ceux des indépendants « classiques », en particulier les professions libérales. Les indépendants pèsent davantage dans l’emploi des territoires de tradition agricole ou touristique. La difficulté d’accès à de grands pôles d’activité peut être également liée au maintien ou à l’implantation de structures indépendantes.

Immobilier : A quand les prêts à taux négatifs ?

Depuis quelques jours la banque danoise Jyske Bank propose à ses clients d’emprunter sur dix ans à taux d’intérêt négatif fixe de -0,5%. Concrètement, un client qui emprunterait un million d’euros ne devra rembourser que 999 500 euros dix ans plus tard. Une situation extrême liée à la faiblesse des taux d’intérêt imposée par la BCE. Les banques préfèrent prêter de l’argent à taux négatif plutôt que de prêter ce même argent à des taux encore plus négatifs aux entreprises ou de payer pour placer ces sommes aupès de la BCE. Une aubaine pour les épargnants. Plus ils s’endettent, plus ils s’enrichissent. Si la tendance est la même dans toute l’Europe, en France, les les banques  ne peuvent pas proposer des crédits à taux négatifs, le code civil prévoyant que l’emprunteur est « tenu de restituer le capital emprunté ». Certaines banques prennent en outre leurs précautions en proposant des crédits « capés » dont le taux ne peut jamais descendre en dessous de 0%.

Reste que les taux d’intérêt ont également atteint un niveau historiquement bas. Au mois d’août, la tendance des taux de crédit immobilier est toujours à la baisse. Preuve que les taux ne cessent de baisser, le taux moyen appliqué en juillet sur 20 ans était de 0,96% pour la clientèle du courtier Cafpi (0,56% sur 10 ans, 0,82% sur 15 ans et 1,15% sur 25 ans). Des taux bas qui attirent particulièrement les primo-accédants. Alors qu’en juin le montant moyen emprunté était de 213 557 € sur 248 mois avec un effort de 5,39 années de revenus, en juillet ce montant est passé à 218 730 € sur 248 mois pour un effort de 5,18 années. Cette augmentation du montant emprunté et diminution de l’effort consenti par les primo-accédants est permise par la forte concurrence interbancaire favorable à un premier achat.

Les autres accédants profitent aussi des taux bas et voient leur pouvoir d’achat immobilier augmenter, puisque le montant moyen de l’emprunt qui atteignait 265 476 € sur 202 mois en juin est passé à 278 023 € sur 198 mois en juillet, et que l’effort consenti est resté quasi inchangé, le prix du bien représentant 4,73 années de revenus en juillet pour un accédant (contre 4,76 années en juin).

Les nouveaux plans d’épargne retraite démarrent en octobre

Un décret confirme les dates d’entrée en vigueur de la réforme de l’épargne retraite : les nouveaux produits pourront être commercialisés à partir du 1er octobre 2019; les produits préexistants à la réforme cesseront d’être commercialisés à compter du 1er octobre 2020. Le décret d’application complète aussi la mise en oeuvre de la réforme de l’épargne retraite. Il définit notamment la liste des instruments financiers éligibles aux produits d’épargne retraite et explicite le principe de l’allocation d’actifs adaptée à un horizon de placement de long terme. Par ailleurs, les modalités de calcul de la valeur de rachat ou de transfert des contrats d’épargne retraite exprimés en points sont modifiées afin de tenir compte de la généralisation d’une possibilité de sortie en capital. Le texte fixe également les principes de déontologie que les associations souscriptrices de d’épargne retraite devront adopter. S’agissant des plans d’épargne retraite d’entreprise, sont également précisées les conditions d’application du forfait social réduit sur les versements des employeurs à condition que l’épargne soit orientée vers le financement des petites et moyennes entreprises.

Immobilier locatif : Ces 28 villes qui bloquent les bailleurs

Le dispositif permettant de contenir la hausse des loyers s’applique lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail intervenant entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020. Pour rappel, le nouveau loyer ou celui reconduit ne peut excéder le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Des dérogations sont possibles lorsque des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, ou encore pour les logements inoccupés depuis plus de 18 mois. À Paris, la règle s’articule avec le dispositif d’encadrement du niveau des loyers créé par la loi ÉLAN qui prévoit que le loyer consenti ou révisé ne doit pas dépasser un loyer maximal défini par arrêté préfectoral. À noter qu’à compter du 01.01.2020, les révisions de loyer consécutives à des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ne pourront être opérées que si la consommation d’énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par m2 et par an à l’issue des travaux dûment constatée par un diagnostiqueur agréé. La condition sera présumée remplie si la consommation en énergie primaire avant les travaux constatée par un diagnostic de performance énergétique était inférieure à ce seuil.

2018, Encore une bonne année pour l’épargne salariale

Près de 19 milliards d’euros bruts ont été distribués en 2018 par les entreprises au titre de l’épargne salariale (exercice de l’année 2017), soit une progression de 6,6 %, après + 4,4 % en 2016. Pour le salarié bénéficiaire, le complément de rémunération dégagé par l’ensemble des dispositifs s’établit en moyenne à 2 512 €, en progression de 151 € par rapport à 2016 (+ 6,4 %). La somme des primes représente un complément de rémunération de 6,5 % en moyenne.

En revanche, le nombre de salariés bénéficiaires d’une prime à ce titre est resté relativement stable, à 7,5 millions, soit environ 85 % des salariés couverts par l’un des dispositifs existants. Le montant global versé au titre de l’intéressement, qui représente près de la moitié des versements, a connu une très forte croissance (+ 9,1 %).

A défaut de paiement, une rente viagère devient une donation indirecte

Des parents donnent à l’un de leurs trois enfants différents terrains, à charge pour lui de leur verser une rente viagère. L’enfant ne s’acquitte pas de son obligation, mais les époux donateurs s’abstiennent de lui réclamer le paiement de la rente. À leurs décès, les frères et sœurs du donataire estiment qu’il a été bénéficiaire d’une donation indirecte, et lui réclament le rapport à la succession d’une somme correspondant aux arrérages non versés. En s’abstenant de réclamer le paiement d’une rente viagère due par un enfant, ses parents lui consentent une donation indirecte rapportable.

La cour d’appel de Grenoble constate l’avantage patrimonial indirect dont a bénéficié l’enfant, et en ordonne le rapport. Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation, à défaut pour les juges d’appel d’avoir constaté, en plus de l’appauvrissement des donateurs, l’intention libérale de ceux-ci à l’égard de leur enfant. L’affaire est renvoyée à la cour d’appel de Grenoble, qui rectifie le tir en relevant cette fois que les époux donateurs ont bien manifesté leur intention libérale, en ne réclamant pas pendant de longues années le paiement de la rente. La décision est confirmée par la Cour de cassation.

Cass., 1e civ., 15 mai 2019, n° 18-17372

Préfon et Loi Pacte, comment cela se passe ?

L’ordonnance publiée au Journal Officiel du 24 juillet 2019 portant sur la réforme de l’épargne retraite prévoit la possibilité pour le régime Préfon de modifier ses caractéristiques – choix de la sortie en capital, possibilité de déblocage pour achat de la résidence principale, etc. – afin d’être compatible avec le produit PER issu de la loi relative à la croissance et la transformation des entreprises (PACTE).

La réforme de l’épargne retraite a un double objectif : mettre l’épargne de long terme au service du financement des entreprises – en leur offrant davantage de financements en fonds propres pour accompagner leur croissance et financer l’innovation – et renforcer l’attractivité de l’épargne retraite auprès des épargnants.

Trois principes fondamentaux de la réforme sont fixés dans la loi PACTE :

–        La portabilité des droits acquis sur les différents produits,

–        L’assouplissement des modalités de sortie en rente ou capital,

–        L’ouverture des produits d’épargne retraite aux banques, assurances et fonds de retraite professionnelle supplémentaire (FRPS).

L’ordonnance du 24 juillet 2019 fixe les règles des futurs plans d’épargne retraite qui vont remplacer les actuels contrats PERP et Madelin d’ici 2020. Le rapport au président de la République précise que, conformément aux dispositions de l’article 2 de l’ordonnance, « Certains produits réservés à des publics ciblés, comme le contrat Préfon pour les agents publics, pourront conserver leur gouvernance spécifique », ce qui assure la pérennité de l’association Préfon qui existe depuis 1964.

Il prévoit aussi la possibilité d’une transformation collective des anciens produits dans le cadre des associations souscriptrices. L’association Préfon a choisi cette seconde option. Le 1er janvier 2020 au plus tard, le contrat Préfon-Retraite va donc intégrer toutes les caractéristiques du PER. Cette mesure permettra ainsi aux épargnants et affiliés de bénéficier largement des apports de la réforme.

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