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La fin du dispositif Cosse

La loi de finances pour 2019 a créé une nouvelle variante du dispositif Pinel afin d’encourager les investissements locatifs dans des logements anciens à rénover dans des villes où sont menées des opérations de revitalisation du territoire (le zonage habituel du dispositif Pinel ne s’applique pas).
Le taux de la réduction d’impôt va jusqu’à 21 % du coût total de l’opération (achat du logement + travaux), les travaux réalisés devant représenter au moins 25 % du total de l’opération. Ce dispositif remplacera le dispositif Cosse à compter du 1er janvier 2019. Comme avec le dispositif Pinel, ce dispositif Denormandie (du nom de l’actuel ministre du Logement) oblige à louer le logement pendant 6 à 12 ans au moins pour ne pas devoir rembourser l’avantage fiscal. Attention, compte tenu de la localisation ciblée des investissements, le risque est élevé pour l’investisseur !

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Nouveau bond du livret A

Après deux mois dans le rouge, la collecte nette du livret A et celle du livret de développement durable et solidaire (LDDS) sont positives pour le mois de novembre, respectivement + 670 millions d’euros et + 110 millions d’euros pour l’ensemble des réseaux. Sur les onze premiers mois de l’année, la collecte nette des deux livrets d’épargne s’établit à 10,98 milliards d’euros, contre 12,02 milliards en novembre 2017 (- 8,7 %). L’encours total sur les deux produits atteint 386,9 milliards d’euros et augmente de 3,8 % sur un an.

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Le gel des pensions de retraite annulé pour 2020

Le Conseil constitutionnel a validé l’ensemble du projet de loi de finance 2019. L’ensemble sauf… un article. Le Conseil déclaré contraire à la constitution la disposition de l’article 68 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2019 qui prévoyait une revalorisation limitée à + 0,3 % des prestations sociales et des pensions de retraite en 2019 et 2020, à l’exception de certains minima.

Attention, la mesure est bien actée pour 2019. Les Sages n’ont censuré que la mesure qui maintenait la sous-indexation pour l’année 2020 au motif qu’elle ne présentait pas un caractère permanent, selon les principes du Code de la Sécurité sociale, et que cette année-là n’est pas couverte par la présente loi.

Deux autres dispositions ont été annulées : l’article 45 qui étendait le champ des expérimentations pour l’innovation au sein du système de santé en vue de développer « la compréhension et la participation active des patients à leur parcours de soins, tant à titre préventif que curatif, notamment via l’éducation thérapeutique », et une partie de l’article 50 relative à la prescription dématérialisée des arrêts de travail.

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Vers un Reste à charge zéro pour les Ehpad ?

La Mutualité française qui fédère la quasi-totalité des mutuelles en France, qui gèrent plus de 200 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) veut participer au débat sur la dépendance lancé par le Président de la République. Parmi, ses 20 propositions, la diminution du reste à charge en Ehpad. En France, il se monte à 2 000 euros pour les personnes les plus dépendantes, soit dix fois plus qu’en Suède ou au Danemark. La Mutualité prône une dégressivité des tarifs des Ehpad en fonction du niveau de revenus du résident, grâce à un système de subventions publiques. « Il faut créer un cinquième risque dans notre système de protection sociale », estime M. Lautman, le Président de la Mutualité français, dans le JDD, jugeant que « la solidarité nationale doit être le pivot de cette prise en charge améliorée ».

Hausse des indices servant aux calculs des loyers

Au troisième trimestre 2018, les indices immobiliers utilisés pour la révision des loyers des locaux d’activité et calculés par l’INSEE s’affichent en hausse. Ils s’établissent comme suit : indice du coût de la construction : 1 733 (+ 3,77 % sur un an), indice des loyers commerciaux : 113,45 (+ 2,41 % sur un an), indice des loyers tertiaires : 112,74 (+ 2,16 % sur un an).

Le marché immobilier continue de ralentir

Selon le dernier baromètre LPI / Se Loger, les prix signés au cours des trois derniers mois augmentent de 0,4 % pour les maisons et de 0,7 % pour les appartements anciens. Cependant, l’Observatoire LPI / Se Loger constate toujours un ralentissement de la hausse des prix s’agissant de l’évolution annuelle : + 3,4 % pour les maisons et + 3,5 % pour les appartements, contre un peu plus de 4 % à pareille époque en 2017.

Dans les grandes villes suivies par l’Observatoire, on notera encore des hausses significatives au cours des trois derniers mois à Nantes et Montpellier (+ 5,9 %, respectivement 3 330 € / m2 et 3 118 €), Toulon (+ 5,2 %, 2 668 €) et Reims (+ 4,8 %, 2 359 €). De façon générale, les prix signés ont tout de même reculé ou ont progressé sous l’inflation au cours des trois derniers mois et/ou sur un an dans 70 % des grandes villes. À fin novembre, les hausses records des prix moyens signés sur un an sont à mettre au crédit de Montreuil (+ 13,1 %, 5 684 € / m2), Limoges (+ 12,8 %, 1 645 €), Poitiers (+ 11,7 %, 2 039 €), Cherbourg (+ 11,4 %, 1 862 €) et Rennes (+ 11,1 %, 3 152 €).

Prêt immobilier, combien peut-on vraiment emprunter ?

Avec la mise en place du prélèvement de l’impôt à la source, votre salaire net va baisser à partir de janvier 2019. Au-delà du choc psychologique, cela risque de modifier l’évaluation de votre capacité d’emprunt lors d’une demande de crédit immobilier. Car avant d’accorder un prêt immobilier, les banques calculent le « taux d’endettement », le taux d’effort ou encore le « reste à vivre » en prenant en compte tous les revenus et toutes les charges du ménage. Si le salaire net baisse, pour un même montant emprunté, le taux d’endettement augmente mécaniquement. Certains risques de passer la barre des fameux 33 % d’endettement qu’il ne faut pas dépasser.
D’où la crainte des professionnels, que l’impôt à la source réduise la capacité d’endettement des ménages et donc leur pouvoir d’achat immobilier. De même, cela va compliquer les renégociations de crédit.

Certaines banques prennent déjà en compte l’impôt pour évaluer la capacité d’emprunt. La pratique devrait donc être généralisée. On fait le point sur les critères pris en compte par les banques pour calculer l’endettement.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond à la fraction des revenus nets mensuels qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit. Aucun texte de loi ne définit de pourcentage précis. Le taux d’endettement maximum est donc une limite arbitraire puisqu’aucune réglementation juridique ou bancaire ne fixe un niveau d’endettement maximum. La plupart des banques estiment qu’au-delà de 33 % un emprunteur peut rencontrer des difficultés pour rembourser son débiteur, mais, en pratique, cette limite est extensible jusqu’à 40 %. Seuls les revenus réguliers sont pris en compte, ce qui exclut les primes et autres gratifications à caractère variable.

Le reste à vivre

En pratique, la banque affine le profil de l’emprunteur en déterminant son “reste à vivre”, c’est-à-dire la somme d’argent dont il dispose après avoir payé ses dettes et ses charges fixes mensuelles (loyer, factures d’eau et d’électricité, assurances, etc.). Plus le salaire est important est plus le reste à vivre est confortable, les banques peuvent donc dépasser le seuil de 33 % d’endettement en tenant comte d’un reste à vivre important. Pour un ménage dans lequel les 2 conjoints travaillent en CDI en disposant d’un reste à vivre significatif, les banques accepteront fréquemment un taux d’endettement de 35 à 40 %.

À l’inverse, si le reste à vivre des emprunteurs est modeste, le fait qu’ils disposent d’un volant d’épargne constitue un atout de poids pour augmenter la capacité d’endettement.


Le saut de charge

Il s’agit de la différence entre le montant de l’ancien loyer et les échéances de remboursement liés au prêt. Si ce saut de charge est modeste, la banque consentira quelques pour cent d’endettement supplémentaires.
Un principe qui ne fonctionne que dans le cas de l’achat d’une résidence principale,


Le taux d’effort

Concept proche du taux d’endettement, le taux d’effort est utilisé par les institutions comme la Banque de France pour évaluer les risques du système financier français. La Banque de France observe depuis 2015 un allongement de la maturité moyenne des crédits. Elle s’établit à 20 ans et 5 mois selon la Banque de France en août 2018, contre 18 ans et 9 mois à la fin du 3e trimestre 2014.

Toujours, selon elle, les établissements de crédit accordent des prêts sur des durées de plus en plus longues, et avec des taux d’endettement de plus en plus serrés. En 2018, les conditions d’octroi poursuivent leur tendance à l’assouplissement. Le « taux d’effort moyen », autrement dit le taux d’endettement, « continue de progresser ». Mi-2018, il s’établit à 30 % selon la Banque de France. En l’occurrence, il s’agit de la poursuite d’une remontée puisque le taux d’endettement moyen des emprunteurs dépassait 30 % sur la période 2005-2013, avec une pointe à près de 32 % en 2009, avant de redescendre proche de 29 % en 2015 selon l’ACPR. La Banque de France ajoute que la part des crédits dont le taux d’effort dépasse les 35 % est en très forte augmentation. En 2018, près d’un quart des ménages souscrivant un prêt immobilier (contre 22 % fin 2015) va consacrer plus de 35 % de leurs revenus mensuels au remboursement des échéances.

Faut-il souscrire une assurance de ski ?


La question est désormais incontournable à la caisse des remontées mécaniques des stations de sports d’hiver. « Vous prenez une assurance ? ». Pressé par la file d’attente qui se forme derrière vous, vous n’avez alors que quelques secondes pour peser le pour et le contre avant de vous décider.

Voici les éléments pour faire votre choix, en amont, bien tranquillement, chez vous.

L’assurance ski est un produit d’assurance spécifique lié à la pratique du ski. Elle coûte environ 20 euros par semaine et par personne. Cela peut paraître anecdotique, mais rapporté sur une année entière, le niveau de prime atteint plus de 1 000 euros.
L’assurance couvre tout ce qui est lié à la pratique du ski comme la location du matériel, les secours, le rapatriement, les soins, les transferts, les forfaits et cours non utilisés… Elle concerne toutes les pratiques du ski, du surf, de la randonnée à ski ou en raquettes… à l’exception des pratiques illégales comme l’héliski en France (portage au sommet en hélicoptère) ou le ski hors pistes, lorsqu’il est interdit.


Pourquoi une assurance de ski ?

Il faut savoir qu’en cas d’accident au ski, de nombreux frais sont à votre charge (frais d’assistance, rapatriement, médicaux…) sauf si vous êtes déjà assuré.

Et la facture des secours peut vite s’alourdir. Comptez entre 30 et 50 euros pour une intervention en bas des pistes. Entre 100 et 250 euros pour une intervention sur une remontée mécanique. Entre 650 et 800 euros, hors pistes ou sur une piste fermée. Enfin l’intervention d’un hélicoptère est facturée 54 euros… la minute, soit autour de 3 250 euros l’heure.

Une couverture en cas d’interruption de séjour

L’assurance ski couvre en premier lieu le prix du forfait des remontées mécaniques et du forfait cours de ski en cas d’accident du skieur l’obligeant à interrompre son séjour, sous certaines limites et plafonds. Le contrat peut également prévoir la couverture des frais de séjour (hôtel, clubs, location, etc.) pour les jours ou l’assuré n’a pas été présent dans les lieux à cause de son accident.
Certains contrats peuvent également prévoir l’interruption de séjour du fait de l’absence ou l’excès de neige. De même en cas de manque de neige entraînant la fermeture du domaine skiable, l’assurance rembourse tout ou parité du forfait remontées mécaniques.

Enfin, l’assurance ski couvre généralement le bris ou le vol des skis de location mais également des skis personnels.

À noter que bon nombre de ces garanties figurent dans les prestations offertes par les cartes bancaires haut de gamme, telle qu’une Visa Premier ou une Mastercard Gold ou Platinum. Une seule condition : avoir payé les prestations avec la carte.
 

Une assurance en cas d’accident

Mais l’assurance des sports d’hiver couvre principalement les suites d’un accident de ski (frais de soins, incapacité, invalidité, rapatriements, décès, etc.) dont vous pouvez être victime ou que vous pouvez causer à quelqu’un d’autre. L’éventail des risques garantis est assez large.

Certains de ces risques peuvent déjà être couverts par un contrat santé, un contrat multirisques habitation, une garantie des accidents de la vie, une individuelle accident ou encore, une assurance de carte bancaire.

Sur ce type d’assurances comme pour d’autres, inutile de multiplier les doublons. Vous ne serez pas remboursé deux fois !

En cas d’accident de ski sur une piste balisée, l’assurance sports d’hiver comprend généralement la couverture des frais de recherche en montagne, frais de secours sur les pistes (en traîneau, en ambulance et en hélicoptère) ainsi que des frais de rapatriement médical.
En revanche, les frais de recherche et d’évacuation en cas de ski « hors-piste » sont souvent exclus de la garantie.

Attention aux exclusions de couverture à l’étranger

Après un accident de ski, l’assurance peut prévoir le remboursement, sous certaines limites et plafonds des frais médicaux de l’assuré en France ou à l’étranger.

Si vous skiez en France, vos frais médicaux seront pris en charge par l’Assurance maladie française et par votre complémentaire santé. En l’absence d’une complémentaire santé ou si celle-ci ne vous couvre pas suffisamment, il peut être intéressant de souscrire la garantie « frais médicaux » de l’assurance sports d’hiver.

Si vous skiez à l’étranger, dans un pays de l’Espace économique européen (EEE) ou en Suisse, vous serez couvert par la Sécurité sociale, sur présentation de votre Carte européenne d’Assurance maladie (CEAM). Pour le reste à charge (ticket modérateur) vous pouvez être couvert par votre complémentaire santé (suivant le contrat souscrit).
Si votre complémentaire santé ne prévoit pas la couverture des frais médicaux à l’étranger (ce qui est souvent le cas), ou si vous ne disposez pas d’une GAV prenant en charge les frais médicaux à l’étranger, il peut être intéressant de souscrire une assurance sports d’hiver.

Mais attention, hors EEE et Suisse, en cas d’accident sur les pistes vous n’êtes pas couvert par l’Assurance maladie. De même votre complémentaire santé ne s’applique pas la plupart du temps. Par prudence, à l’étranger, n’hésitez pas à souscrire des assurances complémentaires.
Le skieur qui dispose d’un contrat de prévoyance (par exemple : un contrat de prévoyance d’entreprise), une individuelle accident ou d’une GAV, est déjà couvert en cas de décès, d’incapacité, d’invalidité ou de perte totale et irréversible d’autonomie.

Sauf si le contrat de prévoyance ou GAV exclu spécifiquement de la garantie certaines activités sportives comme le ski. Vérifiez aussi que votre assurance emprunteur qui couvre notamment vos prêts immobiliers garantisse bien les accidents de ski et sous quelles conditions.

Si le skieur est mal ou n’est pas assuré, ou bien si ses contrats de prévoyance ne couvrent pas les accidents de ski, n’hésitez pas à souscrire un contrat d’assurance sports d’hiver.
La plupart des assurances sports d’hiver ne couvrent pas l’incapacité mais uniquement le décès, l’invalidité, et la PTIA.

Lorsque le skieur est à l’origine d’un accident ayant causé des dommages à une tierce personne, sa responsabilité peut être engagée. Le skieur pourra devoir réparation. Cette responsabilité en cas d’accident est généralement couverte par l’assurance ski.

Les contrats multirisques habitation couvrent la responsabilité civile de l’assuré en cas d’accident. Il convient cependant de bien vérifier que votre contrat n’exclut pas la couverture sur certains sports comme le ski ou d’autres sports de neige.

Sachez aussi que la plupart des sociétés d’assurances proposent des contrats d’assurance spécifiques pour les vacances aux sports d’hiver.

En cas d’accident de ski, quelles sont les démarches à effectuer ?

Vous disposez d’un délai de cinq jours ouvrés pour déclarer, par lettre recommandée papier ou électronique, l’accident à votre assureur. Surtout, prévenez votre société d’assistance avant d’engager toute dépense.

Bon à savoir : Vous heurtez un skieur, vous êtes responsable si :
•    vous êtes un skieur en amont et que vous refusez la priorité à un skieur en aval ;
•    vous skiez ou surfez trop vite sur une piste réservée aux débutants ;
•    vous faites une pause dans un endroit sans aucune visibilité ;
•    vous effectuez un dépassement dangereux ;
•    vous perdez un de vos skis qui vient blesser un autre skieur

(source FFA)

Immobilier locatif : le match Censi Bouvard / Pinel

Il revient dans le match pour trois ans de plus ! Déjà repêché l’année dernière lors de l’examen du PLF 2018, le dispositif Censi-Bouvard, censé s’éteindre en fin d’année, devrait finalement être prorogé, au moins jusqu’à fin 2021.

Le Censi Bouvard offre aux investisseurs des réductions d’impôts pour l’achat d’une résidence de services suivi d’une période de location. Les résidences pouvant bénéficier de ce dispositif doivent être spécifiquement dédiées aux étudiants, aux personnes âgées, ou encore aux personnes handicapées, et gérée par un exploitant. Les résidences de tourisme, ne sont plus éligibles au Censi Bouvard.

Car selon le gouvernement, il s’agit de « répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées, dû d’une part à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et d’autre part à la transition démographique se traduisant par une population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035 ».

L’investissement dans ce type de résidences permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11 % du prix d’acquisition, plafonné à 300 000 euros hors taxe, et ensuite étalée sur neuf ans. Surtout, le Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA (20 % du prix d’acquisition) si l’exploitant de la résidence propose au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison ou accueil de la clientèle.

La réduction d’impôts sur le revenu, s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non-professionnel.

La loi Pinel reconduite et recentrée

La loi Pinel, de son côté, est une réduction d’impôt sur le revenu qui s’applique aux contribuables ayant acheté ou fait construire un logement qu’ils s’engagent à louer non meublé pour une durée de six à 12 ans, sous conditions de loyer et de ressources du locataire. La Loi de Finances 2018 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, tout en le recentrant vers les zones « tendues », celles où la demande de logement est la plus élevée et l’offre la plus réduite. Dans le cadre des discussions sur le budget 2019, la fin du régime transitoire pour les autres zones a été assouplie. Les achats répertoriés chez un notaire avant cette date pour un acte d’achat enregistré avant le 15 mars 2019 restent éligibles au Pinel. De même, la commission des finances de l’Assemblée nationale avait initialement adopté un amendement rétablissant « l’interdiction pour le contribuable de louer son bien à l’un de ses ascendants ou descendants dans le cadre du dispositif Pinel. Mais cet amendement a finalement été supprimé.

Dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. De son côté, l’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d’engagement : 12 % du prix d’achat du bien sûr 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit respecter la Réglementation Thermique en vigueur (RT 2012) et être loué nu à usage de résidence principale, à un prix inférieur d’environ 20 % au marché du secteur concerné, et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Le propriétaire doit joindre un engagement de location à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de l’acquisition (si elle est postérieure) accompagnée de certains justificatifs. Notons également qu’en cas de congé du locataire, un délai de vacance d’un an maximum est admis pour conclure un nouveau bail. En outre, l’année du changement de locataire, le propriétaire doit joindre à sa déclaration de revenus, une copie du nouveau bail ainsi qu’une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire entrant dans les lieux au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail.

Comment prouver le caractère principal d’une maison ?

Dans une affaire récente, l’administration avait remis en cause l’exonération de la plus-value lors de la cession de la résidence principale après avoir relevé divers éléments concrets, notamment l’établissement de déclarations de revenus mentionnant comme résidence principale d’autres adresses que celle de l’appartement en cause, l’absence de taxe d’habitation pour les deux années précédant la cession, la faible consommation d’électricité comparée à celle d’un local habité à temps plein, des factures d’eau envoyées à l’adresse du lieu de travail, l’existence d’un bail d’habitation établi à son nom et à celui de son épouse mentionnant comme adresse celle de son lieu de travail. Il résultait de l’ensemble de ces éléments que l’appartement en question ne constituait donc pas la résidence principale du contribuable au jour de la cession.

Confirmant le jugement du tribunal administratif de Lyon, la cour administrative d’appel de Lyon a récemment rejeté la demande d’annulation des redressements formée par un contribuable (arrêt du 25 octobre 2018 n° 18LY01393). En rappelant que la résidence principale, dont la plus-value de cession est, en principe, exonérée d’impôt, s’entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année et qui constitue sa résidence effective.

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