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Location : Ces villes ou la banlieue coûte moins cher que le centre-ville

Le laboratoire interdisciplinaire d’évaluation des politiques publiques de Sciences Po, en partenariat avec le site SeLoger, vient de réaliser une études sur les conditions de logement des Français. Premier constat, les loyers sont majoritairement plus élevés en centre-ville qu’en périphérie alors que les emplois sont souvent concentrés en plein centre des grandes agglomérations. Pour se rapprocher de leur travail, beaucoup de Français n’ont alors pas d’autre choix que de s’installer en centre-ville, mais ils devront alors accepter des loyers plus élevés. Cependant, dans certaines villes (Marseille, Toulon) les loyers tendent à augmenter au fur et à mesure que l’on s’éloigne du centre.

À Marseille, par exemple, plus l’on s’éloigne du centre-ville, plus les loyers sont chers. Au regard des données , il apparaît que le niveau des loyers est inversement proportionnel à la proximité du logement avec l’hyper-centre phocéen. En clair, et contrairement à la tendance générale, plus l’on s’éloigne du centre-ville marseillais, plus le niveau des loyers tend à augmenter . Les loyers dans le XIVe marseillais (Les Arnavaux, Bon-Secours) sont non seulement inférieurs de 13 % à la moyenne relevée au niveau de l’agglomération mais voilà qu’ils grimpent à mesure que l’on s’éloigne du cœur de Marseille et que l’on se rapproche d’Aix-en-Provence. Ce phénomène peut provenir de la forte corrélation entre les revenus des habitants et les loyers. En effet, certains arrondissements centraux de Marseille présentent un revenu médian nettement plus faible que dans les communes plus éloignées telles que la commune d’Aix.

Des loyers plus élevés à Bandol qu’à Toulon

On retrouve également ce phénomène dans l’agglomération de Toulon où les loyers sont légèrement en deçà des 12 € du m² au centre alors qu’ils dépassent, en moyenne, les 14 € du m² à Bandol. Dans ce cas également, il est notable que le revenu médian de la commune de Toulon apparaît nettement moins élevé que celui des communes périphériques

Actualités Patrimoniale

Immobilier : Les meilleures villes pour défiscaliser dans l’ancien

Voilà qui devrait contribuer à faire décoller un dispositif fiscal jusqu’ici resté très discret ! La Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) vient de calculer la rentabilité que peut procurer un investissement dans l’ancien avec travaux dans le cadre du nouveau dispositif fiscal Denormandie. Pour son cas pratique, la Fnaim se base sur l’achat et la mise en location d’un logement de 60 m² ayant nécessité des travaux pour un montant de 25 % du coût total de l’opération tel qu’imposé par le dispositif qui vise à rénover le parc ancien des centres-villes de territoires connaissant une dégradation importante de l’habitat ancien.

Pour mémoire, le dispositif Denormandie a été créé pour inciter les particuliers à s’engager dans l’acquisition et la réhabilitation de logements dans les centres-villes qui se désertifient et où les bâtiments se dégradent (soit 222 communes un peu partout en France). Les investisseurs, qui réhabilitent ces logements, doivent s’engager à les louer pendant 6, 9 ou 12 ans et bénéficient en contrepartie d’une réduction d’impôt représentant 12, 18 ou 21 % du prix de l’investissement. Ce dispositif, baptisé, Denormandie, complète le Pinel qui est maintenu pour les investissements dans le neuf réalisés dans les zones tendues (c’est-à-dire entre autres l’agglomération parisienne, le Genevoix français et la Côte d’Azur). Le propriétaire s’engage également à louer pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La Fnaim a donc calculé les rendements d’investissements locatifs dans six de ces villes – Carcassonne, Auxerre, Pau, Voiron, Saint-Nazaire et Grasse -, ils sont tous supérieurs à 5 %.

Sur le podium, on trouve Carcassonne, avec une rentabilité brute annuelle de 8,2 %, suivie d’Auxerre (7,3 %) et Pau (6,7 %). Ces agglomérations disposent d’une réserve conséquente de logements à rénover. Pour Pau, Saint-Nazaire ou Grasse par exemple, plus de la moitié des copropriétés ont été construites avant 1974.

À Saint-Nazaire, par exemple, une ville dynamique mais dont le centre-ville nécessite une réhabilitation complète, un appartement de 60 m2 avec 25 % de travaux pour le réhabiliter revient à 200 000 euros. Il procure sur 6 ans un loyer de 42 000 euros et une économie d’impôt de 24 000 euros, soit un total annuel de près de 11 000 euros. Le rendement brut annuel est donc de 5, 5 %.

Le Denormandie devrait donc offrir un regain d’intérêt pour l’ancien, d’autant plus pertinent que l’activité dans le neuf s’essouffle.

Actualités Patrimoniale

Santé : Les Français de moins en moins couverts

Selon une étude Epsy pour la Fédération nationale indépendante des mutuelles (Fnim), 90 % des Français déclarent avoir été couverts par une complémentaire santé l’année dernière. Un chiffre en baisse alors qu’ils étaient 93 % en 2017. La baisse concerne surtout les jeunes. Seuls deux-tiers des 18-24 ans déclarent ainsi avoir été couverts en 2018 contre 75 % en 2017. Par ailleurs, cette part est passée de 85 % en 2017 à seulement 69 % l’année dernière. Selon la Fnim, l’explication de cette évolution repose sur « l’expression à la fois des difficultés économiques rencontrées et de la défiance envers la protection sociale collective ». D’autant plus que depuis la précédente rentrée universitaire, les étudiants sont inscrits au régime général de la Sécurité sociale et donc plus à une mutuelle étudiante. Enfin, les ménages modestes sont également touchés par ce phénomène. En 2018, 80 % d’entre eux ont attesté disposer d’une couverture contre 84 % en 2017. Les tarifs des mutuelles santé en sont le principal facteur. 4 Français sur 10 estiment qu’il est « excessif » et 70 % déclarent que les taxes sont « injustifiées ».

Combien gagnent les indépendants ?

Selon les derniers chiffres de l’Insee, les indépendants, c’est-à-dire personnes exerçant une activité non salariée (Hors micro-entrepreneurs et exploitants agricoles), ont dégagé en 2016 (date de l’étude) un revenu de 3 440 € en moyenne par mois, en progression de 2,7 % sur un an. Le commerce de détail hors magasin génère les revenus les plus faibles (1 120 € par mois en moyenne, + 5,7 %), puis les chauffeurs de taxi et les VTC (1 370 €, + 0,8 %). A noter qu’un chauffeur de VTC qui utilise l’application Uber aurait un revenu médian de 1617 euros nets par mois selon l’application américaine, qui vient de publier un rapport interne sur le sujet « dans un souci de transparence ».

À l’opposé, les médecins et les dentistes ont perçu en moyenne 8 260 € par mois (+ 1,5 %), devant les avocats et autres professionnels du droit et les experts-comptables (8 060 €, + 1,8 %).

8,8 % des non-salariés n’ont pas dégagé de bénéfices ou ne se sont pas versé de rémunération. S’agissant des quelque 856 000 micro-entrepreneurs économiquement actifs fin 2016 (31 % des non-salariés non agricoles), leur revenu moyen s’établit à 450 € par mois, en progression de 3,4 %.

Immobilier ancien : les prix continuent d’augmenter mais modérément

À fin décembre, les prix signés au cours des trois derniers mois sur le marché de l’immobilier ancien ont encore augmenté. Certes moins forts qu’avant : 0,7 % en moyenne pour les maisons et de 1,2 % pour les appartements anciens, selon le baromètre mensuel LPI / Se Loger. Sur un an glissant, la hausse des prix est désormais de 3,6 % pour les maisons et de 3,5 % pour les appartements. Le rythme d’augmentation ralentit depuis l’été 2017, une tendance qui se confirme dans la plupart des grandes villes de plus de 100 000 habitants. Seule la ville de Rennes confirmait, fin décembre, une progression à 2 chiffres sur un an (+ 11,7 %). Après plusieurs mois de flambée, les prix se sont assagis à Bordeaux et à Limoges, où le rythme annuel de progression repasse sous la barre des 10 %.

Les dangers de l’allongement de l’endettement

Les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA sont venus confirmer la tendance. La durée moyenne des prêts immobiliers s’allonge. Les ménages français se sont endettés à 18,8 ans (226 mois), au quatrième trimestre 2018, selon les données publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. « On a jamais connu des durées aussi longues », a commenté l’économiste Michel Mouillart, qui décortique les données de l’Observatoire. Des chiffres qui viennent confirmer ceux de la Banque de France.

Jusqu’à présent, c’est la baisse des taux d’intérêt – qui rend le coût du crédit moins cher, permettant donc aux acquéreurs d’emprunter plus et d’acheter plus cher – qui a permis d’amortir en partie la hausse vertigineuse des prix dans les grandes villes françaises. Mais la fête est finie. Les taux ont touché un plancher. Ils ne descendront pas plus bas. 

En revanche, les prix continuent de grimper. Dans la foulée des records de 2017, l’année 2018 aura été un bon cru pour le marché immobilier, malgré un ralentissement de l’activité constaté dans le neuf. Dans l’ancien, les premiers chiffres publiés par les professionnels font état d’une bonne tenue des transactions : entre 3 et 4 % de hausses selon les chiffres publiés par les réseaux d’agences. En conséquence, le nombre total des ventes devrait avoisiner le score de 2017, à 858 000 transactions, selon les Notaires. Quant au prix moyen au mètre carré, il aurait progressé de 1,9% contre 2,6% un an plus tôt.

Après avoir fortement assoupli les conditions de crédit, notamment en acceptant des financements sans apport, c’est désormais par l’allongement des prêts que les banques veulent solvabiliser les acheteurs.

Selon les statistiques de l’observatoire Crédit Logement-CSA la part de la production de prêts sur plus de 30 ans n’est que 0,3 %, mais elle est en très légère hausse début 2018. En revanche, ces mêmes statistiques montrent que les crédits sur des durées de 25 à 30 ans représentent plus de 30 % de la production, contre 17 % en 2015.

Le retour des prêts immobiliers longue durée

Et certains professionnels de s’inquiéter déjà du « retour des prêts immobiliers sur 35 ans » !

Les professionnels jurent leurs grands dieux que l’on n’ira pas plus loin. Voire. En 2007, les mêmes courtiers péroraient dans la presse en annonçant l’arrivée des prêts à 40 ans au Crédit immobilier de France et même à 50 ans à la banque espagnole Kutxa. Une offre poussée en France par les réseaux de courtiers comme CAFPI. 10 ans après la crise des « subprimes ». Tout est oublié. L’euphorie est revenue ! Les conditions d’une nouvelle explosion de la bulle immobilière aussi !

En France, les prêts sont souscrits à taux fixes. Le montant à rembourser est donc constant tout au long du prêt. Mais le principal piège de la longue durée est l’amortissement extrêmement lent du prêt. Les premières années, l’emprunteur ne rembourse quasiment que des intérêts et très peu de capital. Le prix de revente sera amputé du montant de la dette. En cas de baisse des prix, le fruit de la revente peut même être inférieur à la dette. Les banques ont compris le risque. Elles limitent d’ailleurs drastiquement la possibilité de transférer son prêt sur un autre bien.

Une tendance qui inquiète le Haut Conseil de Stabilité Financière. Ce dernier considérait en fin d’année que si « le niveau des risques pour les ménages et les établissements de crédits reste contenu, il nécessite de maintenir une vigilance renforcée sur l’évolution des conditions d’octroi de crédits et la tarification des crédits immobiliers par le secteur bancaire, dans un contexte où les pratiques commerciales des établissements peuvent en faire un produit d’appel. »

Comment Airbnb bloque les loueurs qui abusent

Les propriétaires faisant avec leur propre logement de la location meublée touristique de courte durée, en passant par la plateforme Airbnb, vont découvrir une nouvelle fonctionnalité du site : lorsqu’une résidence principale aura atteint la limite de 120 jours de location dans l’année, l’annonce sera automatiquement bloquée, le propriétaire en sera informé et il ne pourra plus recevoir de réservation (via Airbnb).

Ce système mis en place depuis le 1er janvier 2019 est appliqué aux logements loués en entier dans 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. À Paris, en 2018, les amendes infligées aux propriétaires contrevenants de la réglementation se sont élevées à 2,1 millions d’euros, soit une hausse de 61 % par rapport à 2017.

Nouveau délai pour l’immatriculation des copropriétés

En raison de dysfonctionnements survenus en fin d’année 2018 sur le site internet du registre des copropriétés, la date limite d’immatriculation des copropriétés de moins de 50 lots, a été reportée au 31 janvier 2019. Les syndics disposent d’un délai supplémentaire d’un mois pour immatriculer les immeubles qui ne le sont pas encore : la date limite est donc repoussée au 31 janvier 2019, au lieu du 31 décembre 2018. L’obligation concerne uniquement les petites copropriétés, celles de moins de 50 lots. Le 11 décembre 2018, l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) informait que seules 300 000 d’entre elles avaient pu être immatriculées.

Actualités Patrimoniale

Le vrai coût d’un achat en copropriété

Alors qu’au cours de ces dix dernières années l’inflation a évolué de près de 10 %, les charges de fonctionnement des copropriétés ont, quant à elles, augmenté de presque 40 % (39,2 %). Résultats : Selon les études de l’ADIL, le nombre de copropriétaires débiteurs explose, avec des sommes impayées de plus en plus importantes. Même constat du côté de  l’OPAC (Observatoire Patrimonial des Copropriétés de l’ARC) qui constate une régression de l’état financier des copropriétés de près de 17 % en quatre ans.

Cette réalité met en difficulté beaucoup de copropriétaires, surtout des primo-accédants, qui lors de l’achat de leur bien n’ont pas forcément pris en considération cette donnée, les mettant rapidement en incapacité de paiement.

À cela s’ajoutent les obligations d’entretien des parties communes ainsi que de rénovation y compris énergétique des bâtiments et des équipements collectifs, imposant un investissement financier supplémentaire qui n’a également pas été comptabilisé dans le budget d’acquisition du bien immobilier.

Selon certaines études, la part contributive des sommes nécessaires pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation représenterait 35 % du montant des charges courantes annuelles.

Faute d’avoir été avertis sur cette réalité lors de la promesse de vente, de nombreux copropriétaires refusent ensuite de voter les travaux collectifs (pourtant indispensables) ce qui génère des copropriétés en difficulté qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs.

Pour éviter cette situation, il est essentiel d’être plus clair et transparent sur le réel coût de revient du logement qui, au-delà du prix d’achat initial, doit inclure les honoraires du notaire, les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots et, éventuellement, le coût du crédit.

Faut-il s’inquiéter de « l’Abus de droit »

Voilà un texte qui a secoué le monde de la gestion de patrimoine et du droit pendant plusieurs semaines. Dans le cadre de la loi de finances 2019, la majorité a élargi la notion fiscale « d’abus de droit », qui englobe désormais les opérations à but « principalement fiscal », et non plus seulement « exclusivement fiscal ». Cette nouvelle rédaction entrera en vigueur en 2021 et portera sur les actes passés depuis le 1er janvier 2020.

Beaucoup y ont vu ont atteintes aux donations en démembrement avec réserve d’usufruit. Bercy a donc voulu rassurer tout le monde en précisant les choses clairement. « En ce qui concerne la crainte exprimée d’une remise en cause des démembrements de propriété, la nouvelle définition de l’abus de droit ne remet pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives (…) En effet, la loi fiscale elle-même encourage les transmissions anticipées de patrimoine entre générations parce qu’elles permettent de bien préparer les successions, notamment d’entreprises, et qu’elles sont un moyen de faciliter la solidarité intergénérationnelle.

L’inquiétude exprimée n’a donc pas lieu d’être. Une clarification rassurante pour tous les Français qui souhaitent effectuer des donations en démembrement avec réserve d’usufruit.

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