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Monuments historiques : l’administration fiscale précise les règles du plafonnement d’IFI


Pour le calcul du plafonnement, les revenus pris en compte s’entendent des revenus mondiaux réalisés l’année précédente, nets de frais professionnels, après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée pour l’impôt sur le revenu (IR). Concernant les immeubles procurant des revenus, seul le déficit foncier réalisé une année N peut être pris en considération pour la détermination du plafonnement d’IFI. L’éventuel excédent de déficit foncier de l’année N, que la loi autorise à imputer sur le revenu global des six années suivantes, perd la qualité de déficit catégoriel. Par conséquent, en année N+1, le revenu pris en considération pour la détermination du plafonnement d’IFI ne tiendra pas compte de l’imputation du déficit global qui aura été effectuée sur le revenu global soumis à l’IR.

Concernant les immeubles qui ne procurent pas de revenus, Bercy rappelle que, parce que l’absence de revenus ne permet pas de réaliser des déficits catégoriels fonciers, les charges foncières assumées par le propriétaire ne peuvent pas être déduites des revenus pris en considération pour le calcul du plafonnement.

À qui profite le désamour du livret A ?

C’est le plus haut niveau de décollecte enregistré depuis trois ans : environ 2 milliards d’euros en moins pour le mois d’octobre. Les épargnants puisent dans leur épargne. Certes, la décollecte d’octobre est un phénomène classique du fait d’un certain nombre d’échéances fiscales. Elle n’en est pas moins très marquée cette année puisqu’elle dépasse celle du mois de septembre (-410 millions d’euros), mais également celle du mois d’octobre 2017, durant lequel le montant des retraits n’avait excédé celui des dépôts qu’à hauteur de 1,6 milliard, montrent ces statistiques. Dans le même temps, les sociétés d’assurance vie ont récolté 13,1 milliards d’euros de primes en octobre, qui devient ainsi le deuxième meilleur mois de l’année derrière les 13,4 milliards d’euros enregistrés en janvier. Le total de la collecte brute depuis le début de l’année (117,8 milliards d’euros) est en progression de 5,3 % par rapport aux dix mois équivalents de 2017. La collecte nette (cotisations – prestations versées) est positive à + 2,5 milliards d’euros et s’établit à 20,3 milliards d’euros depuis le début de l’année, contre 8,2 milliards d’euros en 2017 à la même date.

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La baisse des prix dans l’immobilier ancien est amorcée


Ce ne sont pour l’instant que les signes précurseurs d’une tendance à venir. Mais à fin octobre, les prix de ‘limmobilier ancien constatés ont reculé de 0,6 % au cours des trois derniers mois, un rythme trois fois plus rapide qu’il y a un an (- 1,7 % pour les maisons, + 0,1 % pour les appartements). Sur un an, le rythme d’augmentation des prix signés ralenti. Il est désormais de + 3,9 %, contre + 4,5 % l’année dernière à la même époque. Les prix signés sont en repli dans plus de la moitié des grandes villes, comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours. La hausse des prix ralentit à Lyon, Lille ou à Paris où le coup de frein est sensible depuis le début de l’été.

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Assurance emprunteur : plus de choix dans la date d’échéance

Pour pallier l’absence de date d’échéance dans de nombreux contrats d’assurance emprunteur en cours, la Fédération des banques françaises (FBF) avait présenté un « bon usage » en mai dernier dans lequel les banques s’engageaient à indiquer la référence de date retenue sur leur site internet et à communiquer au client, à sa demande, la date exacte qui le concerne.

Une majorité d’établissements de crédit avait retenu le même évènement pour déterminer cette date, à savoir la date de signature de l’offre de prêt par l’emprunteur. « Cette date présente l’avantage d’être facilement identifiée par les prêteurs comme par les emprunteurs, et de permettre un traitement harmonisé », convient le CCSF.

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a donc adopté le principe d’une date unique d’échéance pour faciliter le plein exercice de la faculté de résiliation annuelle des contrats d’assurance emprunteur : la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt par l’emprunteur.

« Cette date s’appliquerait à tous les contrats, sauf demande du client pour une autre date, si elle existe contractuellement », précise le CCSF. Le dispositif sera effectif au plus tard au second semestre 2019.

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Combien coûte vraiment un EHPAD ?

La prise en charge des personnes âgées en perte d’autonomie coûte 30 milliards d’euros par an, soit 1,4 point de PIB, dont 23,7 milliards sont financés par les pouvoirs publics. En 2060, elle va doubler pour représenter 2,78 points de PIB, selon le ministère de la Santé.

Les ménages contribuent à hauteur de 2,4 milliards nets en salariant des aides à domicile. Pour les personnes placées dans des établissements médicalisés tels que les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), en payant de leur poche les services d’hôtelier (hébergement et restauration). Cela leur revient à 3,8 milliards d’euros. Certains ont accès à des aides nationales pesant 3,3 milliards d’euros, telles que l’Aide sociale à l’hébergement.

Un tiers des personnes âgées puisent dans leur épargne pour payer leur hébergement

Pour payer la facture, un tiers des personnes âgées doivent puiser dans leur épargne car leurs pensions de retraite sont loin de couvrir la dépense.

Le prix moyen d’un hébergement permanent en EHPAD en 2017 était de 1 953 euros par mois. Ce prix prend en compte le coût de l’hébergement pour une chambre seule et le tarif dépendance correspondant au tarif GIR 5-6 (c’est-à-dire le prix minimum à payer par tous les résidents d’un EHPAD). Et ce, alors que le revenu moyen des retraités français se situait, tous régimes confondus, à 1 500 euros nets par mois fin 2016, selon la Drees (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques).

Pour assumer les dépenses liées à leur perte d’autonomie, une étude montre qu’un tiers des résidents déclare avoir déjà puisé dans son épargne personnelle. Il s’agit principalement de livrets d’épargne comme le livret A ou le Livret de développement durable et solidaire (LDDS), l’assurance vie ou l’épargne retraite. Certains doivent même faire appel à la solidarité de leurs proches pour financer une partie de ses frais. Pire, 10 % des seniors en EHPAD envisagent de vendre une partie de leur patrimoine pour faire face aux frais de maisons de retraite.

Pour aider les familles à comparer et à choisir les EHPAD, le gouvernement a mis en place un site internet www.pourlespersonnesagees.gouv.fr.

Il s’agit d’un portail national d’information pour l’autonomie des personnes âgées et l’accompagnement de leurs proches qui met à la disposition du public un annuaire des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et des résidences autonomie, en indiquant leurs caractéristiques et notamment les prix pratiqués en 2018.

Il s‘avère souvent intéressant de comparer les prix car les écarts de tarifs entre les établissements peuvent être importants. Ainsi, 10 % d’entre eux facturent un prix mensuel inférieur à 1 674 € par mois et 10 % facturent un prix supérieur à 2 819 €. Cela s’explique par différents facteurs : le statut (public ou privé), la zone d’implantation (rurale, urbaine ou péri-urbaine), l’habilitation ou non à l’aide sociale, l’ancienneté du bâtiment, le nombre de places.

Les établissements doivent transmettre leurs prix au plus tard le 30 juin de chaque année et sont invités à les mettre à jour en continu à chaque changement. En 2018, 89 % des EHPAD et 68 % des résidences autonomie ont actualisé leurs prix affichés dans l’annuaire.

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La rénovation énergétique pour doper la valeur de son logement

Une étude de l’ordre des notaires fait le rapprochement entre prix de vente et performance énergétique d’un logement. Elle démontre qu’effectuer des travaux d’économie d’énergie peut faire bondir la valeur de votre bien.

Vous le savez, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006, doit être réalisé pour tous les logements destinés à la vente ou à la location. Son affichage est même devenu obligatoire sur les annonces depuis 2011. Les biens immobiliers sont ainsi notés selon une lettre, entre A pour les plus économes en énergie, et G pour les “passoires thermiques”. Chaque note représente la quantité de gaz à effet de serre émis, par an et par unité de surface (en kg de CO2/m2/ an), ainsi que la consommation annuelle d’énergie (en kwh/m2/an).

Et les chiffres dévoilés montrant l’impact de la classe énergétique sur les prix de vente sont impressionnants ! En ce qui concerne le parc individuel, les maisons anciennes étiquetées A ou B se sont vendues en moyenne de 6 % à 14 % plus cher que les maisons d’étiquette D à caractéristiques comparables, en 2017. La décote augmente avec l’ancienneté des maisons.

Du côté des logements collectifs, les appartements anciens étiquetés A ou B se sont vendu en moyenne 6 % à 22 % plus cher que les appartements classés D.

De manière générale, pour les logements plus récents, ceux construits depuis 2001, la plus-value engendrée est de 5 % pour une classe C et de 10 % pour la classe A ou B, par rapport à une classe D. Une précédente étude des notaires de France estimait que la valeur d’un bien immobilier était majorée de 5 % pour chaque niveau gravi. Soit 30 % si l’on passe de G à A !

L’énergie pèse lourd dans le budget


Si le niveau de consommation énergétique influence autant le prix de vente, c’est que l’énergie pèse très lourd dans le budget d’un logement.

Selon une étude réalisée par Guy Hoquet, une maison de 110 m2 classée A, parfaitement isolée, dotée d’un chauffage électrique et répondant aux normes récentes aura un coût annuel de 630 € environ (abonnement compris) – 52,50 €/mois – tandis qu’une même maison plus ancienne et mal isolée pèsera annuellement 3 823,16 € (abonnement compris) en moyenne – 318 €/mois !

Dans sa majorité, le parc existant se répartit entre les lettres D (40 %) et E (30 %), ce qui représente un coût annuel de 1 450 € en moyenne, soit environ 13,60 €/m2/an. Les fameuses « passoires thermiques », logements classés en F et G, représentent quant à elles 13 % du parc, tandis que les exemplaires A et B n’atteignent même pas les 5 % (4 %).
« Lorsque l’on traduit ces lettres abstraites en coût, elles prennent instantanément tout leur sens. Entre un logement bien isolé classé A et une passoire thermique classée G, un rapport de 1 à 10 s’applique. Ainsi, pour une surface moyenne de 88 m2, le propriétaire ou locataire d’un bien A s’acquittera d’une facture annuelle d’environ 3,50 €/m2 tandis que l’occupant d’un bien G se verra demander pas moins de 32 €/m2 ! », explique Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet. Attention aussi au vitrage des fenêtres : simple, elles laissent s’échapper l’énergie, ce qui se traduit par une consommation en hausse de 36 %.

L’isolation, la période  de construction, l’orientation

Si l’isolation d’un logement est primordiale dans son DPE, ce n’est pourtant pas le seul indicateur qui pèse dans la balance. La période de construction est une donnée essentielle. Ainsi, si un logement construit avant 1970 coûte, en moyenne 15 €/m2/an, dans la période 1970 – 2000, on voit la facture s’alléger de 2 €/m2/an en moyenne (soit 13 €/m2/an). Entre 2000 et 2010, on baisse encore pour atteindre les 11 €/m2/an. À partir de 2011, une cassure est clairement visible et les logements deviennent exemplaires, ce qui se traduit par des frais quasiment divisés par 2 et le m2/an n’est désormais plus facturé que 6 euros !

L’exposition joue également un rôle clé. Un appartement exposé plein nord, qui sera moins exposé à la lumière et donc à la chaleur du soleil, coûtera en moyenne 14 % de plus (13,07 € du m2/an) à son occupant qu’un autre orienté sud (11,47 €/m2/an). Autant que possible, les étages élevés sont également à privilégier car on note une différence de consommation d’énergie de l’ordre de 23 % entre un bien situé au rez-de-chaussée et un autre au 3e étage. Et si l’on pousse la comparaison avec un logement situé au 10ème étage, nous atteignons presque 50 % de différence (46 %) !

Bien choisir ses travaux

Les travaux de rénovation sont donc une bonne solution pour faire baisser la facture. Mais encore faut-il faire les bons travaux.
Selon les résultats de la dernière enquête « Travaux de rénovation énergétique des maisons individuelles » (Tremi) de l’Ademe, seules 25 % des rénovations achevées à la fin 2016 ont eu un impact énergétique significatif, sous la forme d’un changement de classe et 5 % ont eu un impact énergétique important avec un saut de deux classes ou plus.

Sur les trois années étudiées, 5,1 millions de ménages (un tiers du parc) ont procédé à des travaux de rénovation sur leur maison individuelle pour un montant moyen de 11 750 euros, soit une dépense totale de l’ordre de 60 milliards d’euros. Le premier constat que le principal motif de réalisation des travaux (cité par huit ménages sur dix) est d’améliorer le confort. La réduction de la facture énergétique vient seulement ensuite, avec 50 % de citations. L’étude montre aussi que la gestion de pannes et de sinistres est le facteur qui engendre le plus de travaux sur le périmètre de Tremi. L’Ademe en conclut qu’au-delà des acteurs traditionnels de la construction rénovation, il serait intéressant de sensibiliser aussi d’autres prescripteurs potentiels, comme les assureurs ou les artisans spécialisés dans les travaux de dépannage.

D’un point de vue technique, les ménages ont le réflexe de commencer par l’isolation, mais oublient la ventilation. L’enquête montre ainsi que les ménages privilégient l’isolation du bâti plutôt que le changement de chauffage. Fenêtres, toitures et isolation des murs constituent ainsi le « trio de tête de travaux ». Autre constat positif : 65 % des ménages réalisent des bouquets de travaux (consistant à agir sur au moins deux postes de travaux à la fois). Pour l’Ademe, « cette logique est la bonne pour gagner en efficacité énergétique ». Mais le problème est que « la performance des travaux effectués n’est pas au rendez-vous ». Par exemple, seuls un tiers des travaux sur les toitures et combles sont performants, ratio qui tombe à 16 % pour les travaux sur les fenêtres et ouvertures et sur les murs. Enfin, l’enquête montre que « la ventilation est clairement le parent pauvre de la rénovation énergétique alors qu’il s’agit d’un poste clef ayant un impact sur le confort, mais aussi sur la santé des occupants ».

Pour mémoire, les propriétaires engageant un diagnostic de performance énergétique peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique. Celui-ci s’élève à 30 % des dépenses d’audit.

 

Cela se gâte pour les meublés touristiques

Les propriétaires de locations meublées touristiques soumises à la taxe de séjour seront plus sévèrement punis pour manquement à leurs obligations déclaratives. Le défaut de production de la déclaration dans le délai prescrit entraînerait ainsi une amende comprise entre 750 € et 12 500 €. Celle-ci viendrait s’ajouter aux pénalités fiscales de droit commun pour retard de paiement. Les omissions ou inexactitudes constatées dans la même déclaration entraîneraient l’application d’une amende de 150 € par omission ou inexactitude, plafonnée à 12 500 €. La non-perception de la taxe de séjour auprès d’un assujetti et le non-reversement de la taxe entraîneraient une amende comprise entre 750 et 2 500 €. Les plateformes de mise en relation, type Airbnb, seraient également concernées par ces sanctions. De plus, la loi ELAN sur le logement, récemment adoptée par le Parlement, prévoit également des amendes, comprises entre 5 000 et 10 000 €, pour les propriétaires loueurs qui n’enregistrent pas leur logement dans les communes qui l’exigent ou ceux qui ne transmettent pas le décompte du nombre de jours de location.

Les villes les plus attractives de France

Quelles sont les villes les plus attractives de France ? Nice, Paris, Bordeaux, Toulouse ? Vous n’y êtes pas. Le trio de tête des villes les plus attractives est composé de Grenoble, Lille et Lyon. La ville iséroise gagne une place par rapport au classement 2017 et détrône ainsi la capitale des Flandres. Lyon gagne elle aussi une place et complète le podium. Derrière, suivent Le Mans, Dijon et Toulouse. Dans ces villes, ce n’est pas tant le pouvoir d’achat immobilier qui fait la différence, c’est-à-dire le nombre de m2 pouvant être achetés avec un prêt sur 20 ans, avec les revenus nets proposés. Ce pouvoir d’achat immobilier est de 60 m2 à Grenoble, 49 à Lille et 36 m2 à Lyon.
Ce qui fait la différence, le nombre de CDI pour 100 habitants. Le croisement de ces deux indicateurs permet au comparateur de crédit immobilier Meilleurtaux.com et l’agrégateur d’offres d’emploi Jobijoba de définir un Baromètre de l’attractivité des grandes villes françaises.

“Cette 2ème édition confirme que ce ne sont pas forcément les villes “tendance” du moment qui offrent le meilleur compromis en termes d’emploi et de logement. Soit l’immobilier est cher comme à Bordeaux et Strasbourg, soit l’emploi n’est pas au rendez-vous, comme sur le pourtour méditerranéen”, détaille le baromètre.

Ce palmarès 2018 détaille toutefois un marché dans lequel l’accès au logement est moins favorable que par le passé. Principale raison : les prix de l’immobilier ont augmenté de 5,8 % en moyenne dans les 20 villes étudiées, passant de 3 069 euros en moyenne par m² à 3 248 euros. Le nombre d’offres d’emploi moyen dans ces villes accuse lui aussi une baisse sur un an. De 1 191 286 offres d’emploi en CDI en 2017, le chiffre est tombé à 1 264 027 en 2018, soit un recul de 5,7 %. Une tendance baissière que l’on retrouve également dans le taux d’offres en CDI pour 100 habitants : 6,75 % à 6,2 %.

Locations meublées : le dispositif Censi-Bouvard est prorogé pour 3 ans

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2019, les députés ont adopté un amendement qui proroge de trois ans la réduction d’impôt sur le revenu accordée au titre des investissements locatifs meublés non professionnels dans des résidences de services (personnes âgées ou étudiants), soit jusqu’au 31 décembre 2021. Le gouvernement souhaite ainsi « répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées, dû d’une part à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et d’autre part à la transition démographique se traduisant par une population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035 », peut-on lire dans l’exposé des motifs.
L’auteur de l’amendement avait toutefois proposé que le taux de la réduction d’impôt (11 % du prix d’achat du logement plafonné à 300 000 euros HT) soit dégressif : 9 % en 2019, 7 % en 2020 et seulement 5 % en 2021. Cette dégressivité, pas vraiment incitative à l’achat, n’a, elle, pas été validée.

Les DIC commandements pour mieux comprendre vos placements !

Qu’il s’agisse d’investir dans une SCPI (Société civile de placement immobilier), d’une Sicav ou d’un fonds à formule, l’intermédiaire financier doit remettre à l’épargnant un document d’informations clés (DIC) lui permettant de comprendre la nature et les caractéristiques du produit. « Le DIC est le document à lire en priorité », estime l’Autorité des marchés financiers (AMF) et c’est à ce titre qu’elle vient de publier un mini-guide de lecture de ce document précontractuel dont le format est standardisé. Il explicite les principales rubriques comme l’indicateur de risque, les scénarios de performance et les frais. Précisons que, pour les fonds et les Sicav, l’intermédiaire financier pourra présenter jusqu’au 31 décembre 2019 soit le DIC, mis en place le 1er janvier 2018 conformément à la nouvelle réglementation européenne, soit le « document d’information clé pour l’investisseur » (ou DICI) en vigueur en France jusqu’à présent.

 

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