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Utiliser son assurance-vie pour financer de l’immobilier locatif

Vous voulez acheter un bien immobilier ? Pourquoi ne pas utiliser votre assurance-vie ?
Mais pour ne pas perdre les avantages fiscaux de l’assurance-vie, il est préférable de ne pas clôturer son contrat mais de procéder par le biais des avances. L’avance est donc un prêt consenti par un assureur à un souscripteur en fonction de ses avoirs sur son contrat. Tout comme un prêt, l’avance devra faire l’objet d’un remboursement par le souscripteur à la compagnie d’assurance.
 
L’avance ne met pas fin au contrat, bien au contraire, la valeur de rachat du contrat est inchangée. Elle n’est pas diminuée du montant de l’avance et les fonds investis sur le contrat continuent de se valoriser sur la même base qu’avant l’avance.  L’avance ne modifie pas non plus l’allocation d’actifs : les différents supports continuent de « travailler » et de générer des intérêts (fonds en euros) et des plus ou moins-values (fonds en unités de compte).

Le montant maximum de l’avance autorisé par contrat  varie entre 60 % et 80 % de l’épargne investie selon les compagnies d’assurance. Le délai maximum de remboursement de l’avance est en général de 3 ans maximum et peut être renouvelé d’une à deux fois selon les compagnies d’assurance.

Comment calculer le taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt est fixé chaque année par la compagnie d’assurance. Il dépend soit du taux moyen des emprunts d’Etat, soit du rendement du fonds en euros de l’année précédente et est majoré de 1 à 1,5 %. D’un point de vue juridique, cette opération peut être considérée comme un prêt accordé par l’assureur. Ainsi, les intérêts payés sur cette avance sur assurance vie sont déductibles pour la détermination du revenu foncier net soumis à l’impôt sur le revenu, selon Bercy, à condition que l’opération soit consentie en vue d’acquérir ou d’entretenir un bien immobilier donné en location.

Pour bénéficier de cette déductibilité, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances, précise qu’il faut que cette avance « appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d’intérêts à l’organisme créditeur ». En outre, l’avance doit avoir été consentie pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble donné en location.

Immobilier, la fiscalité est adoucie pour les expatriés

Les expatriés le savent bien. Lorsque l’on part s’installer à l’étranger, il est souvent plus prudent  de garder son logement en France. D’autant que d’un point de vue fiscal, un non-résident bénéfice d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values réalisées lors de la cession de son bien s’il le garde pour son usage personnel. Même s’il s’agit d’une résidence secondaire. Mais l’exonération ne s’applique que pour la cession d’une seule résidence par contribuable. En cas de mise en location, c’est un  abattement de 150 000 euros qui s’applique sur les plus- values de cession.  Mais il faut que la vente s’effectue dans les 5 ans après le départ !
Le gouvernement a décidé d’assouplir cette règle en faisant passer, depuis le 1er janvier 2019, ce délai à 10 ans. Et en créant une exonération spécifique pour les résidences principales vendues dans l’année suivant le départ de France. Mais attention, la nouvelle règle exclut qu’un même contribuable puisse bénéficier d’une exonération de plus-values sur la cession d’une résidence secondaire, après avoir bénéficié de l’avantage pour sa résidence principale.

Actualités Patrimoniale

Hausses limitées pour les tarifs des Ehpad

La revalorisation des prix des prestations d’hébergement dans les maisons de retraite et autres établissements spécialisés pour personnes âgées (Ehpad) est limitée à + 1,25 % au cours de l’année 2019.  Pour les prix des services d’aide et d’accompagnement à domicile, le taux de revalorisation est plafonné à + 1,42 %.

Actualités Patrimoniale

Le prix des trimestres pour la retraite en 2019

Pour valider des trimestres de retraite auprès de la Cnav (Caisse nationale d’assurance vieillesse), il faut percevoir un salaire soumis à cotisations représentant 150 fois le montant du Smic (Salaire minimum interprofessionnel de croissance). Le Smic horaire brut ayant été fixé à 10,03 € depuis le 1er janvier 2019, un salarié valide désormais un trimestre de retraite dès lors qu’il touche 1 504,50 € de salaire brut (150 x 10,03 euros brut depuis le 1er janvier 2019), soit 22,50 € de plus que l’an dernier.

Actualités Patrimoniale

L’Assurance-vie toujours sur une bonne dynamique pour finir 2018

Sur les onze premiers mois de 2018, la collecte nette de l’assurance-vie s’établit à 23,1 milliards d’euros. Le montant des cotisations collectées par les sociétés d’assurances est de 129,7 milliards d’euros (122,8 milliards d’euros sur la même période en 2017). Les versements sur les supports unités de compte représentent 36,6 milliards d’euros, soit 28 % des cotisations.

Les prestations versées par les sociétés d’assurances sur la même période s’élèvent à 106,6 milliards d’euros. L’encours des contrats d’assurance-vie (provisions mathématiques + provisions pour participation aux bénéfices) s’élève à 1 704 milliards d’euros à fin novembre 2018, en progression de 1 % sur un an.

Retraite, 2019 l’année ou tout change (ou presque)

Création d’un système universel de retraite

Dans son programme, le candidat Emmanuel Macron proposait de mettre en place un système universel de retraite par point. Quel que soit votre métier et votre statut privé ou public, un euro cotisé donnerait les mêmes droits. Depuis avril dernier, Jean-Paul Delevoye, haut-commissaire à la réforme des retraites, organise avec les partenaires sociaux des concertations autour de six grands blocs thématiques. Un dispositif de participation citoyenne a aussi été lancé. Le début de l’année 2019 sera marqué par la reprise des rencontres entre les syndicats et le haut-commissaire à la réforme des retraites, Jean-Paul Delevoye.

En attendant de savoir ce qu’il ressortira de ces échanges quelques éléments ont été présentés en octobre. D’abord, cette réforme ne concernera pas les retraités, ni les actifs qui sont à moins de cinq ans de la retraite. Ensuite qu’il s’agira d’un régime en points et que l’ensemble de la carrière sera pris en considération pour le calcul des droits. Le futur système universel prendra en compte les revenus d’activité dans la limite de trois plafonds de la sécurité sociale, soit 9 933 euros par mois, et le taux de cotisation pour les salariés et les fonctionnaires devrait être autour de 28 %.

La fusion de l’Agirc et de l’Arrco

Autre changement majeur, comme prévu, au 1er janvier 2019, l’Agirc et l’Arrco vont fusionner. Il n’y aura plus de distinctions entre les salariés du privé cadres et non cadres. Un seul régime complémentaire obligatoire existera, baptisé Agirc-Arrco. Il continuera de fonctionner en points. Cette fusion va se traduire par une hausse des cotisations pour la plupart des salariés. Le taux d’appel va passer de 125 à 127 %, ce qui signifie que les cotisations seront plus élevées mais que les droits acquis seront les mêmes.

Bonus/Malus Agirc-Arrco : quèsaco ?

Parallèlement, un processus de bonus/malus est mis en place pour inciter les salariés à travailler un an de plus qu’en temps normal. Le principe : les employés nés après 1956 pourront voir leur pension complémentaire de retraite être minorée de 10 % durant les trois premières années. Pour éviter cette diminution des ressources, l’employé sera invité à travailler une année supplémentaire. Ce n’est qu’à cette condition qu’il percevra sa complémentaire dans son entité.
Le gouvernement a également prévu une récompense, pour les retraités tardifs, qui se traduit par un bonus.
La manière la plus simple pour ne pas être touché par ce malus consiste à prendre sa retraite à 67 ans. Autre manière d’éviter la minoration des 10 % : les salariés peuvent partir à la retraite avant d’avoir cumulé tous les trimestres nécessaires au versement d’une pension complète. Dans certains cas de figure, cette option peut se révéler être plus avantageuse pour le travailleur ; l’abattement de 10 % mis dans la balance.
Le bonus est reversé au salarié qui choisit de rester au sein de son entreprise au moins deux ans de plus qu’en temps normal. Cette revalorisation passe à 20 % si le salarié décide de rester dans son entreprise trois ans de plus. Le travailleur verra sa pension augmenter de 30 % s’il choisit de travailler 4 ans (et plus) au-delà de sa date officielle de départ en retraite. Certains retraités bénéficient d’un taux réduit de la CSG. Ces derniers jouiront d’une réduction temporaire du malus qui s’élève à 5 % et non plus à 10 %.

Quatre taux de CSG pour les retraités

Au 1er janvier 2018, les retraités seuls ayant une pension supérieure à 1 200 euros par mois ont vu leur taux de CSG grimper de 1,7 point passant de 6,6 % à 8,3 %. Face à la grogne suscitée par cette mesure, le gouvernement est revenu en arrière. À partir du 1er janvier 2019, quatre taux de CSG cohabiteront pour les retraités. Les retraités vivants seuls ayant un revenu fiscal de référence (RFR) de 2017 inférieur ou égal à 11 128 euros continueront à être exonérés du paiement de la CSG.
Ensuite, ceux dont le RFR est compris entre 11 129 et 14 547 euros devront s’acquitter d’une CSG à 3,8 %. Entre 14 548 et 22 579, le taux de CSG sera de 6,6 %, ce qui correspond à des montants de pensions compris entre 1 200 et 2 000 euros. Au-delà de 2 000 euros pour une personne seule, le taux plein s’appliquera, soit 8,3 %. Cette exonération de la hausse de la CSG devrait entrer en vigueur à compter du versement des pensions au mois de mai.


Revalorisation des pensions et du minimum vieillesse


Depuis 1993, l’indexation des pensions se fait en fonction de l’inflation. Les retraites auraient donc dû être revalorisées de 1,6 % en 2019. Or, le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2019 prévoit une revalorisation des pensions au 1er janvier 2019 à hauteur de 0,3 %. Initialement, le texte stipulait que cette hausse de 0,3 % devait s’appliquer en 2019 mais aussi en 2020. Cette mesure a été retoquée par le Conseil constitutionnel.

De son côté, l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa – ex minimum vieillesse) sera également revalorisée au 1er janvier 2019 de 35 euros par mois. Le montant maximum de l’Aspa passera donc de 833,20 à 868,20 euros pour une personne seule.


Vers une simplification de l’épargne retraite

Pour attirer les épargnants vers des produits d’épargne retraite, comme le plan d’épargne retraite populaire (Perp), le plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises (Pacte) prévoit de simplifier les dispositifs existants. Voté en première lecture à l’Assemblée nationale, le texte sera étudié au Sénat dans le courant du mois de janvier et le vote définitif de la loi est prévu pour le printemps. Sur le volet concernant l’épargne retraite, il est prévu de créer un unique plan d’épargne retraite (PER) que chacun pourra conserver quel que soit son parcours professionnel. Ainsi, serait évacué le problème de transférer son épargne d’un support à un autre. Aujourd’hui par exemple, un épargnant qui bénéficie d’un plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco), s’il se met à son compte, ne peut pas transférer les sommes économisées dans un contrat Madelin, destiné aux indépendants. Le projet de loi prévoit aussi que la sortie puisse se faire au choix en capital ou en rente, sans fixer de plafond. Il devrait aussi être possible, quel que soit le support, de procéder à un déblocage anticipé, c’est-à-dire avant son départ à la retraite, pour l’achat de sa résidence principale. Autre point visant à faciliter la lisibilité de ce support : l’harmonisation de la fiscalité. Elle pourrait prendre la forme d’une généralisation à l’ensemble des produits de la possibilité de déduire de son impôt sur le revenu les versements volontaires effectués sur son épargne retraite, dans la limite de certains plafonds. En contrepartie, ces sommes seraient fiscalisées à la sortie. Cette harmonisation ne figure pas dans le projet de loi Pacte mais devrait faire l’objet d’ordonnances qui seront publiées dans un délai maximum de 12 mois suivant la promulgation de la loi. Ces dispositions sont attendues pour la fin du troisième trimestre 2019.

Possibilité de demander sa retraite en ligne
À partir du 1er trimestre 2019, il sera possible de demander sa retraite en ligne. “Nous lançons en début d’année un service de demande unique de retraite tous régimes confondus. Vous n’aurez plus à faire plusieurs dossiers si vous avez cotisé dans plusieurs caisses. Tout sera regroupé dans une unique démarche”, détaille Stéphane Bonnet, directeur de l’Union Retraite, groupement d’intérêt public (GIP) en charge des projets de simplification et de mutualisation de l’inter-régimes de retraite. Ce service dénommé “demander ma retraite” sera accessible sur le portail info-retraite.fr. À partir du moment où il sera mis en place, il remplacera ceux qui étaient proposés par les caisses de retraite.

Rachat de trimestre échelonné : quel taux est appliqué ?
En cas de paiement d’un rachat de trimestre de retraite de façon échelonnée sur une période de plus d’un an, les sommes restant dues sont majorées de 1,3 % par an.
Les assurés âgés de plus de 20 ans et de moins de 67 ans peuvent procéder à un rachat de trimestres au titre des années d’études supérieures et des années civiles validées par moins de quatre trimestres.
Ils peuvent demander à la Cnav (Caisse nationale d’assurance vieillesse) de régler de manière échelonnée. Si le paiement s’étale sur une période supérieure à un an, les sommes restant dues à l’issue de chaque période de douze mois seront majorées de 1,3 %, dès le 1er janvier 2019, contre 1 % en 2018.
Le taux de majoration applicable est celui de l’évolution prévisionnelle des prix à la consommation, hors tabac, prévu dans le rapport économique, social et financier annexé à la loi de finances. Les retraités concernés sont informés du montant de chaque échéance majorée par leur caisse.
Pour calculer le coût d’un rachat de trimestres, l’Assurance retraite a mis en ligne un simulateur. Il permet d’effectuer plusieurs hypothèses en fonction du motif de rachat et du nombre de trimestres que l’assuré souhaite racheter.

Quels prêts immobiliers pour votre projet ?

Le très classique prêt amortissable

Le prêt amortissable, c’est le prêt classique, celui utilisé par la majorité des acheteurs. Et celui proposé par défaut par les banques.
Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital. Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue.
S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé.

Le prêt in fine pour l’optimisation fiscale
Un prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé en une seule fois, à la dernière mensualité. D’où son nom, in fine. Ce type de prêt est plus risqué. Les banques exigent donc des garanties solides pour accorder ce type de prêt, notamment un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée. Cet apport est généralement nanti sur un placement de type assurance-vie, par exemple. L’emprunteur verse ensuite chaque mois sur un contrat des sommes d’argent de manière à cumuler une épargne suffisante pour rembourser le prêt en une seule fois à la fin. En cas de défaillance, la banque est bénéficiaire du contrat d’assurance-vie.

Le prêt in fine est surtout intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu et sur la CSG/CRDS. Les intérêts d’emprunt ne peuvent cependant pas créer de déficit foncier.

Contrairement au prêt amortissable, le crédit in fine a un impact constant sur votre IFI puisque, dans la mesure où vous ne remboursez pas de capital à la banque, la valeur vénale du bien est nulle jusqu’à la dernière mensualité. L’épargne nantie est placée sur un contrat d’assurance-vie qui fructifie, permettant d’engendrer une rente supplémentaire.

Le prêt relais destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement est une forme de prêt in fine.
Les prêts par pallier ou lissés pour augmenter sa capacité d’endettement
Le prêt « lissé » ou remboursé « par paliers » consiste à diminuer le montant des premières échéances de remboursement, le temps que l’emprunteur ait remboursé ses crédits plus anciens.
Ce « prêt gigogne » ou « prêt emboîté » permet aux emprunteurs de bénéficier d’une échéance identique tout au long du crédit, afin de conserver un taux d’endettement acceptable tout au long de leur remboursement, en aménageant une mensualité constante sur différentes lignes de crédit (prêt à taux zéro, prêt d’épargne logement, prêt classique…).
Mais dans les premiers temps, ces échéances de remboursement étant diminuées, portent en priorité sur les intérêts et les frais. Le capital à rembourser risquant alors de demeurer entier, la dette peut ne pas diminuer, voire augmenter par capitalisation des intérêts s’ils ne sont pas entièrement couverts par les échéances. Le risque est notamment important si le taux d’emprunt est variable et peut donc augmenter.

À noter que le coût de l’assurance emprunteur, traditionnellement calculé sur le montant total du prêt et sur sa durée totale, sera également moins élevé dans le cadre d’un prêt lissé du fait de la pondération réalisée entre le prêt le plus court et le plus long.

Le prêt remboursable « par paliers » lié à un taux variable peut se révéler dangereux pour l’emprunteur qui doit être informé et mis en garde par le banquier lorsque cette solution est envisagée, a rappelé récemment la Cour de cassation. Il s’agit d’avertir l’emprunteur qu’il risque de se trouver un jour dans une situation d’amortissement négatif qui augmenterait sa dette.

Car si dans un prêt à taux fixe, la mensualité est constante pendant toute la durée du prêt, dans un prêt à taux variable, la mensualité de l’emprunteur varie dans le temps en fonction d’un indice de référence. De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité.

Par ailleurs, le coût total des intérêts d’un prêt à paliers est plus important qu’avec les différents crédits non lissés. Il est donc vivement recommandé de déterminer ce coût total avant et après l’opération de lissage, pour prendre sa décision en connaissance de cause.

Les prêts aidés pour augmenter son apport
Il existe toute une série de prêts aidés pour favoriser l’acquisition d’un logement pour les ménages les plus modestes. Les prêts d’aides à l’accession (prêt accession sociale, conventionné ou à taux zéro) sont destinés à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété. Certains prêts pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien, tandis que d’autres seront dits complémentaires au financement et ne pourront dépasser une quotité fixée par décret.
Le prêt épargne logement (PEL) est accessible à tous à condition d’avoir un Plan Epargne Logement ou un Compte Epargne Logement (CEL). En savoir plus sur le prêt épargne logement.
Enfin le prêt action logement permet de financer une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié. Le salarié et l’employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de financement.

Faites-vous partie des 80 % des Français qui aimeraient changer de vie ?

Un sondage YouGov pour le site immobilier MeilleursAgents montre que 78 % des Français rêvent de changer de vie. Un rêve qui concerne toutes les tranches d’âges et les catégories sociales.

Pour 59 % d’entre eux, ce changement passe par un déménagement, avant même de changer de travail (46 %). « Une proportion encore plus forte chez les femmes (63 %), chez les plus jeunes (67 % au sein des moins de 40 ans) et pour les habitants de la région parisienne (71 %) », précise MeilleursAgents.
Déménager, certes, mais pas au bout du monde. 80 % des Français qui veulent déménager souhaitent rester en France. 63 % des Français plébiscitent le bord de mer. Ainsi, les régions les plus attractives sont celles du Sud avec la Provence-Alpes-Côte d’Azur (24 %), suivie de l’Occitanie (20 %). Les régions de la côte Atlantique : la Bretagne (16 %) et la Nouvelle Aquitaine (15 %) arrivent ensuite.

La fin du dispositif Cosse

La loi de finances pour 2019 a créé une nouvelle variante du dispositif Pinel afin d’encourager les investissements locatifs dans des logements anciens à rénover dans des villes où sont menées des opérations de revitalisation du territoire (le zonage habituel du dispositif Pinel ne s’applique pas).
Le taux de la réduction d’impôt va jusqu’à 21 % du coût total de l’opération (achat du logement + travaux), les travaux réalisés devant représenter au moins 25 % du total de l’opération. Ce dispositif remplacera le dispositif Cosse à compter du 1er janvier 2019. Comme avec le dispositif Pinel, ce dispositif Denormandie (du nom de l’actuel ministre du Logement) oblige à louer le logement pendant 6 à 12 ans au moins pour ne pas devoir rembourser l’avantage fiscal. Attention, compte tenu de la localisation ciblée des investissements, le risque est élevé pour l’investisseur !

Actualités Patrimoniale

Nouveau bond du livret A

Après deux mois dans le rouge, la collecte nette du livret A et celle du livret de développement durable et solidaire (LDDS) sont positives pour le mois de novembre, respectivement + 670 millions d’euros et + 110 millions d’euros pour l’ensemble des réseaux. Sur les onze premiers mois de l’année, la collecte nette des deux livrets d’épargne s’établit à 10,98 milliards d’euros, contre 12,02 milliards en novembre 2017 (- 8,7 %). L’encours total sur les deux produits atteint 386,9 milliards d’euros et augmente de 3,8 % sur un an.

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