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L’impact de la crise sanitaire sur l’immobilier de luxe en montagne

La crise sanitaire va t-elle faire chuter les prix dans les stations huppées des Alpes françaises ? Eléments de réponses par les experts de Cimalpes.

Selon le réseau d’agences Cimalpes, entre le 14 mars et ce 22 avril à Courchevel, Méribel, Saint Martin de Belleville, Val d’Isère et Megève, les offres ne sont pas ou peu négociées ; un signe encourageant et révélateur de confiance et d’un rapport de force équilibré entre acheteur et vendeur.

Si l’essentiel des demandes se concentre sur des biens de 800 000 à 2 000 000 d’euros, 10 % d’entre elles concernent des biens supérieurs à deux millions d’euros. Tendances récentes et marginales, quelques négociations plus ambitieuses émanent d’acheteurs supposant que certains vendeurs auront rapidement besoin de liquidité.

La crise ne devrait que faiblement impacter les prix d’un marché immobilier de niche où la demande est stable. Les stations huppées des Alpes, très bien desservies par les routes et autoroutes, sont des marques fortes ; le besoin d’évasion sera encore plus vif après la période de confinement qui nous a contraints ; la famille, la santé, le bien-être, le sport : les valeurs portées par nos territoires seront (demain plus qu’aujourd’hui) au coeur de nos préoccupations.

Avec la ratification d’un accord fixant les modalités du Brexit et la sortie du confinement, les marchés britannique, français et européens sont colossaux et permettront à nos stations de juguler l’éventuelle baisse que provoquerait l’hypothétique diminution des vols long-courriers, les contraintes ou restrictions sanitaires imposées par certains pays lointains.

Le maintien des prix devrait être la tendance majoritaire tant le locatif, toujours porteur, reste en station la locomotive de l’immobilier et assure des revenus permettent d’attendre la vente au bon prix. Ces différents profils devraient donc permettre d’équilibrer la situation en stabilisant la demande.

A plus court terme, si l’offre réussit à s’adapter aux nouvelles réalités sanitaires imposées par la crise, la demande suivra. De nombreuses personnes espèrent voyager cet été ; les français se recentreront sur le territoire national et plébisciteront nos destinations d’altitude qui offrent de l’air pur, de grands espaces et qui sont facilement accessibles par la route.

Pour adapter le prix à la demande (et à la période) et insuffler davantage de flexibilité et d’élasticité dans les marchés locatif et transactionnel (essentiellement les prix de l’ancien ; ceux du neuf étant fixés conformément à un bilan prévisionnel), le yield management devrait se développer et se généraliser dans l’immobilier de montagne. En résulteront sans doute des politiques tarifaires très habiles et en constante évolution.

A l’instar de l’hôtellerie ou des transports, l’immobilier locatif puis transactionnel intègrera ce métier à son approche commerciale. La tendance sera au pragmatisme et au yield !

La crise du coronavirus COVID-19, les incertitudes sur l’avenir, la disparition annoncée de certains opérateurs britanniques spécialisés dans les séjours au ski devraient accélérer la fin du modèle anglo-saxon des loyers garantis et favoriser celui de la gestion locative à la semaine ou d’un modèle mixe. L’immobilier locatif qui repart déjà avant même le déconfinement (graphe ci-contre) amènera les acheteurs potentiels en stations dès l’hiver prochain.

Le déconfinement progressif, le 11 mai, devrait également stimuler le redémarrage des visites et des déménagements qui seront à nouveau possibles. Plusieurs marchés vont se développer dans cette niche ; un premier marché d’opportunités (avec des acquéreurs souhaitant faire des coups et des vendeurs prêts à faire des concessions) ; un second plus attentiste (avec des propriétaires convaincus que la demande reviendra avant la prochaine saison) et prédominant puisque l’immobilier restera une valeur refuge et que les taux d’intérêt demeureront incitatifs en dépit des augmentations attendues – entre 0.15 et 0.25 %